北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为 房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王某妮诉称：2015年12月22日，双方通过中介公司居间，签订了关于海淀区101号房屋的买卖合同，对总房款、权属转移登记等内容进行了明确约定。2016年5月18日，双方签署《补充协议》，变更了过户时间。2016年7月1日，双方又签订了《补充协议二》，约定如果王某妮贷款批贷不成功，王某妮以全款方式购买，缴税过户手续不晚于2016年8月20日前完成，尤某于2016年8月31日前将房屋交付给王某妮。后王某妮积极筹款，并于2016年7月底筹集了全部购房款，并多次联系尤某，请尤某配合完成缴税、房屋过户等手续，但尤某一直不予配合，故诉至法院，要求1.尤某继续履行合同，接受房屋所有权转让价款，交付位于海淀区101号房屋，将房屋所有权变更登记至王某妮名下;2.尤某支付逾期交房违约金37000元。
二、被告辩称
尤某辩称：根据双方签订的《补充协议二》，王某妮应当在2016年7月31日前交齐全部购房款，但实际上王某妮只交了2万元定金，其他款项均未支付，根据合同约定尤某可以解除双方的合同。因此，尤某不同意继续履行双方的合同，且因王某妮没有按期交付购房款，也不存在交房的问题。
尤某向法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》;2.王某妮支付逾期付款违约金55万元。
王某妮对尤某的反诉辩称：双方《补充协议二》中约定的是在2016年7月31日前筹齐全部购房款，而王某妮也在约定期限前筹集了全部购房款，而且王某妮及时办理了理房通账户，但尤某却一直不予配合，才导致双方合同无法继续履行，故王某妮并没有违约行为，双方合同不应解除，也不应支付违约金。
三、审理查明
2015年12月22日，王某妮(买受人)与尤某(出卖人)经中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定由王某妮购买尤某名下位于海淀区101号房屋，房屋成交价为275万元，家具家电等作价15万元，王某妮需向尤某支付定金2万元，将需要划转的房款存入双方共同委托的中介公司在理房通设立的存量房屋交易结算资金专用存款账户，王某妮取得房屋所有权证书后，尤某办理资金划转手续，王某妮拟贷款金额为192万元，若王某妮因自身原因未获得贷款机构批准的，应继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。尤某在收到全部购房款后1个工作日内将房屋交付王某妮，逾期交房在15日内，尤某按日计算向王某妮支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期交房超过15日的，王某妮有权退房，逾期付款超过15日，尤某有权解除合同，尤某解除合同的，王某妮应按照逾期应付款的20%向尤某支付违约金，并由尤某退还王某妮全部已付款。
同日，双方签订《补充协议》，约定王某妮应于办理产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款95万元以理房通托管的方式支付给尤某，双方应在交房当日自行办理物业交割手续，王某妮违反该协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向尤某支付违约金。
2016年5月18日，双方签订了《合同变更申请单》，约定将原有的120日内过户变更为260日内过户。
2016年7月1日，双方签订了《补充协议二》，约定：尤某于2016年6月29日后接到中介公司通知3个工作日内配合王某妮做贷款审批手续，如果在2016年7月15日前王某妮贷款银行批贷未成功，则王某妮于2016年7月31日前筹集齐全款购买，如未凑齐全款，三方签订的合同解约，三方互不承担违约责任，如果王某妮贷款批贷成功，尤某则在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交给王某妮，如王某妮以全款购买，缴税过户手续不晚于2016年8月20日前完成，尤某于2016年8月31日前将房屋交付给王某妮。
2016年7月30日，王某妮筹齐应付购房款287万元。
2016年8月4日，中介公司向尤某发送《催告函》，要求尤某于2016年8月7日17时前，配合签署首付款理房通托管的相关协议，接受买受人首付款。
另诉讼中，经法院主持调解，双方曾达成和解协议：双方继续《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》，双方共同前往中介公司办理理房通托管、建委资金监管、权属转移手续等事宜，王某妮额外向尤某补偿5万元等内容，后尤某告知法院不再履行双方达成的和解协议。王某妮明确表示，因尤某违反和解协议在先，其不再同意向尤某给付额外补偿款。
另查，现王某妮具备在京购房资格，且其明确表示，仍具备支付剩余购房款能力。
四、法院判决
一、王某妮与尤某继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》，房屋成交总价为2900000元，王某妮已向尤某支付购房款定金20000元;
二、尤某于判决生效后七日内协助王某妮办理海淀区101号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至王某妮名下，房屋权属转移登记手续后七日内向王某妮交付该房屋;
三、王某妮应向尤某支付海淀区101号房屋剩余购房款共2880000元;
四、驳回王某妮的其他诉讼请求;
五、驳回尤某的全部反诉请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，王某妮和尤某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当依约全面履行各自的义务。
本案争议焦点在于双方对《补充协议二》中所约定的王某妮于2016年7月31日前筹集齐全款购买的条款的理解有争议，尤某理解为王某妮负有应在2016年7月31日前筹集齐全款并完成直接向其付款的义务，王某妮则理解为其仅负有应在2016年7月31日前筹集齐全款的义务，并不负有直接向尤某完成付款的义务。根据该合同条款前后完整内容，王某妮起初选择是贷款方式购房，则其无法批贷后，对应的应为全款方式购房。因此，双方争议的条款应理解为王某妮仅负有筹集齐全部应付购房款的义务，不负有同时完成付款的义务。而根据查明的事实，可以确认王某妮2016年7月31日前筹集齐应付287万元购房款，其行为符合双方合同约定。
至于王某妮筹集齐全部应付购房款后，以何种方式向尤某支付的事宜，双方在该补充协议中并未作出明确约定。因此，王某妮虽存在未向尤某完成支付剩余购房款的行为，但该行为并不构成根本违约。
同时，鉴于王某妮具备在京购房资格，且其亦具备付款能力，双方所涉合同应当继续履行。关于王某妮要求尤某承担逾期交房违约金一节，如前所述，双方产生争议系因双方对于合同条款理解不一致且合同内容约定不明确，且双方亦未完成过户手续，故尤某亦不构成违约，王某妮相应诉请，无法得到法院支持。
另外，王某妮虽在双方达成和解协议时，曾答应额外向尤某补偿5万元，但鉴于尤某违反和解协议在先，故王某妮有权拒绝支付该补偿款。
综上，法院的判决是正确的。
