北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告廖某凡诉称：我通过第三人中介公司就通州区87号长桥园公寓516号房屋与被告申某秋签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定房屋总价为370万元。合同签订后，我向申某秋支付了5万元定金，向中介公司支付佣金22600元。但申某秋见通州房价上涨，要求我涨价，后明确表示不会履行合同，拒绝出售房屋。现我起诉要求：1.解除我与被告申某秋签订的《房屋买卖合同》以及我与申某秋、第三人中介公司签订的补充协议;2.被告申某秋返还我定金5万元;3.被告申某秋赔偿我佣金22600元，4.被告申某秋赔偿我违约金74万元。
二、被告辩称
被告申某秋辩称：我与原告廖某凡签订的《房屋买卖合同》及补充协议系由第三人中介公司提供的格式合同，很多关键内容是空白的，合同签署也不符合规定，存在重大误解和漏洞，中介公司违规操作，未尽到合理义务，有严重过错;《房屋买卖合同》与补充协议相互矛盾存在严重瑕疵，排除了我的主要权利，加重了我的责任，导致合同履行时间完全不确定，该条款对我显失公平，不能实现我的合同目的;廖某凡与中介公司签订的居间服务合同居间服务费未写明数额，其交纳的时间为2016年9月12日，与签署时间不符;我没有违约，按照合同约定，廖某凡没有履行付款的合同义务，系廖某凡违约;我同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，廖某凡没有实际损失，其要求高额赔偿是基于中介公司提供的格式条款。
三、审理查明
2016年8月26日，被告申某秋作为出卖人(甲方)与原告廖某凡作为买受人(乙方)签订《房屋买卖合同》。申某秋作为甲方、廖某凡作为乙方、第三人中介公司作为丙方签订《补充协议》。约定乙方购买涉案房屋，总价370万元，乙方应于2016年8月26日向甲方支付定金5万元，2016年9月10日前将购房款25万元支付给甲方， 2016年9月20日前将购房款90万元支付给甲方。拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。甲方应按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金;丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。
当日，廖某凡向申某秋支付定金5万元。申某秋为廖某凡出具《定金收据》。2016年9月12日，中介公司为其开具佣金收据，载明收款金额为22600元。2016年9月3日申某秋发现《房屋买卖合同》存在一些问题，尤其是未约定最后尾款的给付时间，认为对其不利，遂联系中介公司希望就相关合同条款进行完善，中介公司工作人员未给出明确答复，并表示要通过法律途径解决。当日，申某秋向廖某凡表示因合同条款问题，其无法继续履行合同，要求修改合同内容，廖某凡不同意。2016年9月9日，中介公司工作人员与申某秋联系表示按照合同约定次日付款，申某秋表示拒绝继续推进合同履行。后合同未继续履行，廖某凡未继续给付房款，双方就合同解除一事未达成一致意见。
四、法院判决
一、解除原告廖某凡与被告申某秋签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
二、解除原告廖某凡与被告申某秋、第三人中介公司签订的《补充协议》;
三、被告申某秋返还原告廖某凡定金5万元，于判决生效之日起七日内执行清;
四、被告申某秋赔偿原告廖某凡违约金5万元，于判决生效之日起七日内执行清;
五、驳回原告廖某凡的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务，违约方应当承担违约责任。
原告廖某凡与被告申某秋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订之后申某秋以合同约定不明为由拒绝履行合同构成违约，故廖某凡有权要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对于廖某凡要求申某秋赔偿中介费及支付房屋总价值20%的违约金的诉讼请求，其损失与违约金系重复主张，故其主张要求申某秋赔偿中介费的诉讼请求，很难得到法院支持。若法院认为廖某凡主张的违约金数额过分高于其实际损失，有权对违约金金额进行酌定。
综上，法院的判决是正确的。
