北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告李海、顾某梅诉称：二原告系夫妻关系。2015年5月11日，原告李海通过中介公司与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，原告以3495000元购买被告位于东城区区51006室，被告应在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如未如期将与房屋相关的户口迁出，应每日按房屋成交价万分之五的金额向原告支付违约金，直至户口迁出之日止。合同签订后，二原告履行了相应义务，原告于2015年6月23日取得了房产证。但被告未依约将户口迁出，构成违约，故诉至法院，请求判令1.被告赵某月向原告支付自2015年9月22日至2016年11月10日期间迟延办理户口迁出手续的违约金725212元;2.被告赵某月自2016年11月11日起至户口迁出之日止按总房款3495000元每日万分之五支付违约金。
二、被告辩称
被告赵某月辩称：原、被告买卖房屋情况属实，但未迁出的户口并非属于被告及家人，而是被告的前手卖房人及其家人的户口。二原告主张的违约金过高。原告的户口可以迁入。原有户口未迁出并未给原告造成经济损失。
三、审理查明
2015年6月15日，原告李海与被告赵某月签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定李海以人民币3495000元购买赵某月名下位于北京市东城区51006号房屋。出卖人应当在涉诉房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当每日按照房屋成交价格万分之五的金额向买受人支付违约金，直至户口迁出之日止。此后，二原告与被告签署《主体变更协议》，约定赵某月与李海于2015月6日15日签订的买卖交易涉诉房屋的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中的乙方变更为本协议新买受方即顾某梅。变更后原合同中乙方应当履行的义务由新买受方继续履行，应当享有的权利由新买受方继续享有。2015年6月23日，原告顾某梅取得了涉诉房屋的房屋所有权证。
庭审中，原、被告均认可涉诉房屋中有案外人的户口未迁出，但并非被告及家属的户口未迁出。二原告主张因被告未依合同约定迁出案外人的户口，影响了其孩子户口落户及上学，对原告造成损失，并提交入学简章、招生通知的照片，证明原告所购房屋对应小学为回民实验小学，因户口不能迁入，原告孩子不能在该小学上学，给原告造成生活成本损失。
四、法院判决
一、被告赵某月于判决生效后十日内给付原告顾某梅原有户口未迁出的违约金五万元;
二、驳回原告顾某梅、李海的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《变更主体协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
被告赵某月依约负有在房屋所有权转移之日起90日内办理原有户口迁出手续的义务。被告赵某月未按期将其户籍迁出,应承担相应的违约责任。因涉诉房屋中原有案外人的户籍迁出事宜并非被告赵某月可以掌控，被告主张违约金标准过高，故违约金数额由法院综合考虑确定。
综上，法院的判决是正确的。
