北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告吴某琴、田某丰称：原告田某丰与吴某琴系夫妻关系，二人在2016年7月15日通过中介公司与被告王某勋签订《房屋承租权/使用权转让协议》，约定原告以200万元购买被告王某勋父亲的房屋，该房屋为公租房，原告购买的是使用权，该合同约定2016年8月31日办理使用权更名手续。合同签订后，原告按照合同约定支付了100万元购房款。但是被告却无法办理使用权更名手续，同时涉诉房屋承租人是被告，被告无权签订合同。现诉至法院，要求1.解除原告吴某琴、田某丰与被告王某勋签订的《房屋承租权/使用权转让协议》及《变更协议书》。2.被告返还购房款100万元并支付违约金40万元，第三人中介公司公司对上述款项承担连带责任。
二、被告辩称
王某勋辩称：同意解除合同，但我不存在违约行为，不能过户不是我导致的，不同意支付违约金。
中介公司述称：原告与被告协商后将房款支付给被告，按照协议约定更名手续尚未办理，不应支付购房款。按照协议约定，更名手续未完成，合同终止，互不承担违约责任，我公司不同意就返还返款和支付违约金承担连带责任。
三、审理查明
田某丰与吴某琴系夫妻关系。王某勋系王平之子。王平于2009年6月22日承租丰台区芳星园二区5106号房屋。王平于2015年11月20日死亡。2016年7月15日，王某勋代王平(甲方、转让方)与田某丰(乙方、受让方)、中介公司(丙方)签订《房屋承租权/使用权转让协议》约定，甲方将其合法拥有的涉案房屋承租权/使用权转让给乙方，总价款200万元，双方应于2016年8月31日前共同办理房屋承租权/使用权更名手续，甲方应于该房屋承租权/使用权更名手续办理完成后当日内向乙方交付该房屋。若该房屋在相关房屋管理机构处无法办理更名手续或相关房屋管理机构无法提供更名给乙方的证明文件的，合同终止，各方互不承担违约责任。若甲方未按本协议的约定办理该房屋承租权/使用权的更名手续或未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方应按房屋转让总价款的万分之五向乙方支付逾期违约金，逾期超过30日的，乙方有权以书面形式单方解除本协议，并要求甲方支付房屋转让总价款的20%的违约金2016年9月4日，王某勋与吴某琴、中介公司签订《变更协议书》约定，现变更办理过户日期为2016年9月30日前。上述合同签订后，田某丰、吴某琴于2016年7月15日向王某勋支付定金5万元，于2016年9月4日向王某勋支付95万元。王某勋于2016年9月4日将涉诉房屋钥匙交给田某丰、吴某琴。
在案件审理过程中，法院到涉诉房屋的公房管理单位进行调查，该公司的工作人员答复法院称，作为公房管理单位，不允许以任何形式买卖公房承租权，也不会允许涉诉房屋的此种形式的交易。
四、法院判决
一、被告王某勋以王平的名义与原告田某丰、吴某琴签订的《房屋承租权/使用权转让协议》无效。
二、被告王某勋与原告吴某琴签订的《变更协议书》无效。
三、被告王某勋于判决生效后十日内返还原告田某丰、吴某琴购房款一百万元。
四、驳回原告田某丰、吴某琴其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2016年7月15日，王某勋以王平名义与田某丰、吴某琴签订了《房屋承租权/使用权转让协议》，该协议签订时王平已死亡，民事主体已经不存在，且王某勋认可其提供的王平委托其出售房屋的授权委托书及声明系伪造，故王某勋以王平名义与田某丰、吴某琴签订的《房屋承租权/使用权转让协议》系无权代理。
根据相关规定，在公有住房产权单位同意转让的情况下，公有住房使用权转让行为不违反法律、法规和规章规定。涉案房屋的公房管理单位对法院表示不允许以任何形式买卖公房承租权。因此，王某勋以王平的名义与田某丰、吴某琴于2016年7月15日签署的《房屋承租权/使用权转让协议》无效。同理，《变更协议书》亦属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。无效的合同自始没有法律约束力。现田某丰、吴某琴按照无效的《房屋承租权/使用权转让协议》要求王某勋支付房屋转让总价款的20%的违约金，缺乏依据，很难得到法院支持。
此外，关于田某丰、吴某琴起诉要求中介公司承担连带责任的请求，因购房款系田某丰、吴某琴直接支付给王某勋的，且现有证据不足以证明中介公司公司与王某勋之间恶意串通，纵使中介公司公司在居间活动中存在履约瑕疵，田某丰、吴某琴亦应依据居间服务合同关系另行主张。
综上，法院的判决是正确的。
