二手房买卖，买方因个人信息不完善导致无法按时过户是否构成违约

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郭某兰称：原、被告双方于2016年9月29日订立的《北京市存量房屋买卖合同》中约定原告将位于西城区233号的房产以705万元的价格出售给被告，同日在中介公司见证下，原、被告签署《补充协议》。协议约定，双方最晚于2016年11月10日共同到房屋权属登记部门办理房屋产权转移登记手续，如至2016年11月10日前未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。但因被告原因致使过户手续一直未能办理，被告的行为构成违约，遂诉至西城法院，请求判令被告向原告支付违约金141万元。

　　二、被告辩称

　　被告沈某瑶辩称：首先，配合办理房屋所有权转移登记手续系郭某兰之义务，《补充协议》规定的违约金条款不适用于沈某瑶。从合同目的角度而言，由于办理房屋所有权转移登记手续系郭某兰之义务，故此，《补充协议》第八条是为了保障沈某瑶在支付全部购房款后能够及时取得房屋所有权而设定，对沈某瑶并不适用。其次，沈某瑶与郭某兰对办理所有权转移登记手续时间进行了变更，沈某瑶不构成违约。2016年11月8日，沈某瑶与郭某兰在中介公陪同下，前往税务部门办理纳税手续。然而，由于不可归因于沈某瑶的原因，当天手续未能办完。沈某瑶与郭某兰当天经过协商，达成一致意见，待手续齐全再行办理房屋所有权转移登记手续。故此，双方对《补充协议》约定的过户时间进行了变更，沈某瑶不构成违约。再次，郭某兰不存在任何实质的损失，沈某瑶不应向其支付违约金。沈某瑶于2016年11月7日已经完成合同约定的全部付款义务，房屋逾期过户对郭某兰未造成任何实际的损失。最后，郭某兰拒绝配合沈某瑶办理房屋过户手续，违反了合同之约定，应承担继续履行的义务，并向沈某瑶支付违约金。2016年11月29日，沈某瑶要求郭某兰配合过户，郭某兰以沈某瑶违反合同约定为由，要求沈某瑶先行支付违约金，方才同意办理过户。郭某兰拒绝配合沈某瑶办理过户之行为，违反了合同约定，应向沈某瑶支付违约金。

　　沈某瑶向法院提出反诉请求：1.判令郭某兰继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理西城区233室的所有权转移登记手续;2.判令郭某兰按照房屋总价款万分之五每日向沈某瑶支付自2016年11月29日至房屋所有权转移登记手续办理完成日止的违约金7.05万元。

　　郭某兰辩称：郭某兰没有拒绝履行存量房屋买卖合同，以及补充协议的内容，郭某兰在11月10日没有办理过户并非郭某兰原因而是沈某瑶个人的原因私自伙同中介公司伪造证据，逃避主要义务，造成了双方协议约定最晚11月10日共同办理权属转移登记手续的，责任应由沈某瑶承担。

　　三、审理查明

　　2016年9月29日，郭某兰(甲方)与沈某瑶(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价款705万元。合同约定甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议;因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金;因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五每日支付甲方逾期违约金。

　　同日，郭某兰(甲方)、沈某瑶(乙方)与中介公司公司(丙方)签订《补充协议》，约定最晚于2016年11月10日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，如至2016年11月10日之前未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。

　　合同签订后，沈某瑶按照约定支付了购房款。2016年11月8日，郭某兰与沈某瑶在经纪公司人员带领下，前往税务部门交纳房屋交易的税款，因沈某瑶一方证件信息不准确，无法办理缴税事宜，亦无法完成过户。沈某瑶表示双方口头协商对过户时间进行了变更，郭某兰称其没有同意延期过户。

　　沈某瑶在2016年11月22日将过户所需的证件信息变更完毕，2016年11月29日，双方再次办理房屋过户手续，郭某兰提出违约金事宜，双方未达成一致意见，后郭某兰离开，双方未办理房屋过户手续。

　　2016年11月30日，沈某瑶向郭某兰发送《告知函》，表明不能过户非其原因导致，且双方就此已经协商一致，并拒绝向其支付违约金同时催促郭某兰办理过户手续。

　　2016年11月30日，郭某兰委托律师事务所向沈某瑶发送律师函，要求沈某瑶支付违约金141万元。

　　2016年12月6日，沈某瑶委托德律师事务所向郭某兰发送律师函，要求郭某兰在2016年12月8日之前配合办理房屋过户手续。

　　四、法院判决

　　一、自判决生效之日起七日内，沈某瑶支付郭某兰违约金50000元。

　　二、自判决生效之日起七日内，郭某兰配合沈某瑶办理西城区233号房屋的所有权过户手续。

　　三、驳回郭某兰的其他诉讼请求。

　　四、驳回沈某瑶的其他反诉请求。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　郭某兰与沈某瑶签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。因沈某瑶的原因，导致双方未在2016年11月10日前完成过户手续，应属违约，应当向郭某兰支付违约金。

　　庭审中，沈某瑶主张违约金标准过高，法院有权综合双方的过错、郭某兰的损失等因素，酌定予以支持。郭某兰与沈某瑶约定的过户时间虽已届满，但双方合同并未解除，郭某兰仍然负有配合沈某瑶办理房屋过户的义务，因此沈某瑶有权要求郭某兰配合办理涉案房屋过户。

　　关于沈某瑶主张违约金一节，2016年11月29日虽因郭某兰一方原因未办理涉案房屋的过户手续，但当日已超出了合同约定的过户期限，在合同未解除的情况下，郭某兰虽负有配合过户的义务，但双方并无重新约定违约条款，故沈某瑶以此为由主张2016年11月29日至房屋所有权转移登记手续办理完毕期间的违约金缺乏依据，很难得到法院支持。

　　综上，法院的判决是正确的。