北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告呼和诉称：二被告之间系姑侄。原被告三人共同签订一份房屋买卖协议，马柠将其名下的南通小区490号房以200万元卖给原告，因马逡欠原告巨款逾期未还，故该协议名为购房，实则以房抵债，所以原告无义务实际支付任何价款。协议签订后，马柠在未收到房款的情况下向原告出具已收到全部房款的收据，也可以证明以房抵债的事实。现因马柠逾期拒不履行协议义务，起诉要求确认房屋买卖协议有效，令马柠交付房屋，并依照协议支付违约金20万元。诉讼费由二被告承担。
二、被告辩称
被告马柠辩称：涉案房屋并非替马逡抵债，马柠不履行协议义务是因为原告一直未支付房款。该房屋买卖协议至今未实际履行，应当失去效力。
被告马逡辩称：房屋买卖协议确实是马柠用涉案房屋为马逡抵债，但是在该协议之后，三人又签订了补充协议，马逡已用其他不动产抵债。所以房屋买卖协议没有继续履行的必要了。
三、审理查明
经审理查明：原告承认马逡的陈述，在房屋买卖协议之后又签订了补充协议，但是原告主张补充协议中的不动产抵债后，未完全清偿马逡欠款，尚欠原告6千万，故补充协议的不动产抵债与房屋买卖协议中以房抵债并非替代性关系。原告向法院提交了一系列证据以证明前述言论，包括房屋买卖协议、收据、马柠在公安局承认以房抵债的询问笔录、马逡与原告之间的债务证据等。马柠不认可公安局询问笔录。马柠提交涉案房屋被法院查封的生效民事裁定书。
四、北京市东城区人民法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
驳回原告诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条，有下列情形之一的，撤销权消灭：(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，原告与被告马柠对原被告三人签订的房屋买卖协议的性质及目的存在争议，原告主张该协议的真实目的是被告以房抵债，马柠对此不予认可，马逡认可该协议是以房抵债，但是主张补充协议已对原房屋买卖协议对出变更。就原被告双方陈述及各自向法院提供的证据来看，原告与马逡之间的债权债务数额、马柠是否自愿以涉案房屋为马逡抵债、双方争议的房屋买卖协议的真实目的等事实现在都无法确定，故可以认定原被告三人签订的房屋买卖协议的意思表示不真实，房屋买卖协议书应认定为无效。
综上所述，法院的判决是正确的。
