卖方没有及时迁出户口，违约金如何计算？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告梁红、林亭旭诉称，原、被告于2016年7月10日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于位于北京市海淀区复兴路1号2号楼423号房屋出售给原告，房屋价款为450万元，原告已经支付全部房款并在同年10月21日取得房屋所有权证。双方在合同中约定被告应在房屋所有权转移之日起10日内，将房屋内原有户口迁出，被告未能按约迁出户口时，应向原告支付房屋全部价款10%的违约金，并继续履行将户口迁出的义务。被告曾保证将原有户口迁出，原告才会购买该房屋。至今被告一直未能将户口全部迁出，现原告诉至法院请求：1、王新勇支付违约金45万元。2、王新勇将位于位于位于北京市海淀区复兴路1号2号楼423号房屋的户口全部迁出。3、本案诉讼费由王新勇承担。

　　二、被告辩称

　　被告王新勇辩称，原告在办理户口迁出手续时，得知该房屋内还有三人的户籍在该房屋内，原告认为被告违反合同约定，已经构成违约。被告是在2008年4月2日办理户口迁入手续的，派出所没有告知被告该房屋内还有其他人的户口。被告已经将其及家人的户口全部迁出，被告已经按约履行义务。该房屋内存在其他人户口的原因不可归责于被告。被告不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　经审理查明，原告提交了相关材料，证明该房屋内还存在三个户籍。被告称该房屋内现存的三个人的户口与被告没有任何关系，被告也不得知该情况。原告称被告在双方签订补充协议时就已经得知房屋内还有三个人的户口存在。房屋中介公司证明在双方签订合同时，中介公司询问房屋内是否还有户口，被告当时认可有户口存在。在原告办理户口迁入手续时发现屋内户口后，被告称其对户口一事不知情。因该房屋是学区房，户口对房屋的价值产生了影响。被告称其在迁入户口时，派出所并没有告知该房屋内有他人户口，一直到2016年11月被告才知道。另询，林亭旭、梁红表示户籍已迁入×号房屋。现原告户口已经迁入房屋，被告人违约金过高。

　　四、北京海淀区法院判决

　　北京市海淀区人民法院经审理后判决：

　　(1)、王新勇于本判决生效后七日内向林亭旭、梁红支付违约金六万元。

　　(2)、驳回梁红、林亭旭其他诉讼请求。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定的内容，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，双方不得擅自变更、解除合同。一方当事人未按照合同约定履行合同义务的，应按照约定向守约方承担违约责任。双方约定在房屋所有权转移前，被告应将原有户口迁出，未能按约履行的应向原告承担违约责任。该房屋已经在2016年10月21日办理了所有权转移手续，但被告一直未能将房屋内的户口迁出，其行为已经构成违约，应向原告承担违约责任。被告称其对于房屋内他人户口一事并不知情，但被告作为房屋的所有权人其对房屋的相关信息有全面了解的义务。双方对于户口迁出事宜已经在合同中做出了明确的约定，被告对户口不知情并不能成为其抗辩的理由。因此，原告要求被告承担违约金的请求，于法有据，合情合理，可以予以支持。关于违约金的具体数额，可以根据当事人的过错程度、合同的履行情况等综合因素予以考虑。双方合同约定违约金过高时，一方当事人可以根据另一方所遭受的实际损失，请求对违约金做适当的调整。现户口未迁出房屋对于原告购买房屋后的使用带来了不利的影响也产生了相关的损失，但原告没有提交有效的证据证明其实际的经济损失。迁出户口时公安机关的管理范围内，该事项不属于法院的主管范围，对于该诉讼请求不予支持。

　　综上所述，法院的判决是正确的。