买的二手房卖方户口未迁出，能主张违约金吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴阳诉称，2014年6月22日，原、被告于2014年6月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于位于北京市东城区景德楼1单元132号房屋出售给原告，房屋价款为2000000元，后双方签订了补充协议约定被告在房屋所有权转移之前将房屋内的户口迁出，被告未能按期迁出的，向原告支付房屋总价款20%的违约金。在原告将户口迁出该房屋时，发现该房屋内还有两个户口未迁出。原、被告经多次协商，被告仍未将户口迁出，被告已构成违约。现诉至法院请求： 1、请求判令被告将北京市东城区景德楼1单元132号房屋中的户籍迁出;2、被告按合同约定以房屋总价款2000000元的20%赔偿原告违约金400000元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告赵云辩称，双方签订的补充协议现已超过诉讼时效，原告的主张不应得到支持。双方约定的被告将户口迁出是为了不影响原告及其孩子上学。房屋内未迁出的户口是因该户口本人未在国内不能亲自办理户籍迁出手续，被告并无违约的意思表示。且该房屋内的户口未迁出也未应向到原告的合同目的，并没有给原告造成实际损失。现被告女儿的户口已迁出，房屋内的另一个户口被告一直不知晓，被告也未能联系到其本人。该户口未迁出不应由被告承担责任。

　　三、审理查明

　　经审理查明，双方约定被告在房屋所有权转移之日起10日内将房屋内的原有户口迁出，如因被告的原因不能按期履行合同义务，应向原告支付已付房款千分之五的违约金，逾期超过十日的，应按日计算向原告支付已付房款万分之五的违约金。补充协议中约定，被告未按期将户口迁出的应支付原告房屋总价款20%的违约金。原告已向被告支付了房款2000000元，2014年8月27日原告取得房屋所有权证。未能迁出的户口与被告没有亲属关系。

　　四、北京东城区法院判决

　　北京市东城区人民法院经审理后判决：

　　(1)、被告赵云于本判决生效后十日内给付原告吴阳逾期迁出户籍违约金人民币五万元;

　　(2)、驳回原告吴阳的其他诉讼请求。

　　五、北京房地产律师靳双权点评

　　依法成立的合同，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务，一方当事人未能按约履行合同货值履行合同义务不符合约定的，应当向守约方承担违约责任。原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据已查明的事实，双方的房屋买卖合同中约定了被告应将房屋内的户口迁出，如未能按约迁出的，应承担违约责任。在房屋买卖合同中，原告已经支付了全部房屋价款，但该房屋内的户口未能迁出，被告已构成违约。原告据此要求被告承担违约责任的请求，于法有据，合情合理，应当予以支持。因案外人的户口与被告没有亲属关系，被告不能保证将该户口迁出的时间，故被告应一次性承担违约责任。关于双方约定的违约金数额，原告未因此受到实质性的经济损失，违约金的具体数额可以加以调整。被告所称原告的诉请已超过诉讼时效的主张不能成立，因双方未约定关于户口迁出方面的违约金的支付时间，故不应予以支持。

　　综上所述，法院的判决是正确的。