北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告李波诉称，经中介公司介绍，原、被告在2016年5月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并且原、被告双方与中介公司签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，合同约定，被告将其所有的位于北京市大兴区1号楼2单元123室房屋出售给原告。在签订合同当日原告向被告支付了房屋定金15万元，原告一直按照合同约定履行义务。同年5月24日原告支付给被告房款195万元。被告在办理网签手续后七日内没有按照合同约定的时间与原告共同申请贷款及其面签的相关手续，被告要求原告再支付30万元才肯办理房屋解押手续。原告拒绝后，被告就没有再履行合同义务。现诉至法院请求：1、被告赵启明、被告中介公司协助原告李波办理位于北京市大兴区1号楼2单元123室房屋的产权变更登记手续，变更登记至原告李波名下;2、被告赵启明支付原告李波根本违约金800000元;3、被告赵启明支付原告李波逾期履行过户的违约金，按照每天2000元的标准，自2016年5月12日至房产实际过户之日止;4、诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告赵启明辩称，被告不同意继续履行合同，被告可以全部退还房款，但不支付违约金。
被告橙光公司辩称，我公司同意协助原告办理涉案房屋的过户相关手续。我公司不同意承担本案诉讼费。
三、第三人叙述
第三人银行辩称，被告赵启明违反了与银行签订的抵押合同，其出售房屋的行为不能约束银行。现其已经逾期还款，银行根据借款合同，可以决定贷款提前到期，并要求其承担违约责任，如果原告愿意替被告赵启明偿还拖欠银行的借款及利息，银行同意法院的判决。
四、审理查明
经审理查明，原告与被告签订的房屋买卖合同及其补充协议约定，房屋总价为400万元，被告应在过户前三日内办理完毕房屋的抵押注销手续。在网签后七日内共同申请贷款等手续，原告在办理网签后将房屋价款200万元支付给被告，在过户前三日内将贷款外的140万元支付给被告。双方应在贷款批准后七日内共同办理房屋产权转移手续。《补充协议》中约定任何一方违反约定履行义务的，应支付违约金。在构成根本违约时，应承担总房款20%的违约金。中介公司的费用不予退还，由违约方承担。中介公司称原告前期共向被告支付210万元，后被告赵启明要求原告再支付一笔款项，但合同中没有约定，被告赵启明表示不支付款项就不再履行合同。另查明，赵启明在银行的贷款还未偿还。
五、北京大兴区法院判决
北京市大兴区人民法院经审理后判决：
(1)、于本判决生效后十日内，原告李波到第三人银行股份有限公司替被告赵启明偿还北京市大兴区1号楼2单元123室房屋的按揭贷款本息(具体金额以银行实际核算为准);
(2)、于本判决第一项履行完毕后十日内，被告赵启明、第三人银行股份有限公司配合原告李波办理房屋的解除查封手续;
(3)、于本判决第二项履行完毕后十日内，被告赵启明协助原告李波将上述房屋过户至原告李波名下;
(4)、原告李波于本判决生效后十日内给付被告赵启明剩余房款(具体数额为1300000元扣减本替被告赵启明偿还银行本息部分;
(5)、被告赵启明于本判决生效后十日内给付原告李波违约金150000元;
(6)、驳回原告李波的其他诉讼请求。
六、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》为各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同真实有效。被告赵启明做为房屋的合法所有权人，其有权出售该房屋。根据已查明的事实，原告按照合同约定支付给被告赵启明房屋定金及其第一笔购房款，其没有违反合同约定，积极的履行了合同义务。被告赵启明因其不能偿还银行贷款致使房屋不能办理解除抵押手续，使双方的买卖合同不能继续履行，该行为已构成违约。原告要求被告继续履行合同，将房屋过户至原告名下的要求，于法有据，合情合理，应当予以支持。原告表示愿意将涉案房屋的银行贷款代被告赵启明偿还以办理房屋抵押手续，第三人银行也表示只要该房屋的贷款及其利息偿还请，其愿意协助办理抵押注销手续。关于原告所主张的违约金的数额，现双方所签订的房屋买卖合同经多方协调，可以继续履行，原告也要求继续履行原房屋买卖合同，故不予支持。原告主张的被告延迟履行的违约金，可以根据被搞得违约行为，过错程度，及其原告因此遭受的实际损失等综合因素予以考虑。
综上所述，法院的判决是正确的。
