北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告高程、马阳诉称，经第三人经纪公司介绍，原、被告于2016年9月14日签订了《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，协议约定被告将其所有的位于北京市昌平区132号房屋出卖给原告，房屋价款为2500000元，原告应支付给被告定金20万元。当天，原告按照协议约定向被告支付了房屋价款20万元。原告向房产经纪公司支付了50000元居间服务费。上述款项的支付均由收据。原、被告双方于2016年9月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定，原告支付给被告的款项为原告的房屋预付款。在合同签订后，被告通过电话告知原告因之前已经将房屋出卖给其他人，现不能将房屋出卖给原告。原告认为被告的行为现已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。现诉至法院请求：1、解除双方签订的合同;2、被告向原告支付违约金500000元;3、被告赔偿原告支付的中介费50000元;4诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告沈庭辩称，双方于2016年10月1日已经通过口头方式解除所签订的房屋买卖合同了。原告所称被告违约一事，是因第三人房产经纪公司的过错致使被告违约。被告所要求的违约金数额过高，双方签订合同到解除合同时间较短，原告也没有因此收到什么损失。经协调，第三人房屋经纪公司已经同意退还原告所缴纳的中介费。
三、第三人叙述
第三人南阳经纪公司述称，我公司所提供的合同中对违约事项有相关约定，因原、被告双方没有履行房屋买卖合同，故同意退还原告所交的中介费。
四、审理查明
经审理查明，双方在所签订的合同中约定了违约责任，双方约定若被告将该房屋出卖给第三人的，其构成根本违约。被告构成根本违约的，原告可以要求解除合同并向被告主张房屋总价款的20%违约金，原告所支付的其他款项均由被告承担，被告需将原告所付全部款项退还。2016年9月26日被告要求解除合同，并在2016年10月11日被告将二原告所支付的款项通过转账方式退回给原告高程账号。被告称其已经将该房屋出卖给案外人了，并且已经办理完毕房屋产权过户登记手续。
五、北京昌平区法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
(1)、解除原告高程、马阳与被告沈庭于二〇一六年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
(2)、被告沈庭于本判决生效后七日内支付原告高程、马阳解除合同违约金三十八万。
(3)、第三人北京南阳保业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告高程、马阳已支付的居间服务费五万元。
(4)、驳回原告高程、马阳的其他诉讼请求。
六、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。第三人提供居间服务二原告与被告所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人均因按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原、被告双方所签订的房屋买卖合同中约定了如被告将该房屋出卖给第三人，其构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。现被告将房屋出卖给第三人并且已经办理完毕过户登记手续，二原告有权按照合同约定解除双方所签订的合同并要求被告支付违约金。关于违约金的数额，应根据原告所遭受的实际损失，及其其他综合因素加以考虑。根据双方所提交的证据来看，2016年北京市的房地产市场价格起伏较为明显，但根据实际情况原告所主张的违约金数额明显高于其所遭受的实际损失。故违约金的具体数额应当根据多方面的综合因素由法院来酌情确定。原告支付给第三人房产经纪公司的居间服务费，经协调第三人已经同意将二原告支付的居间费退还。
综上所述，法院的判决是正确的。
