北京房地产专业律师靳双权(1)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告张亮诉称：2007年6月7日，其与被告开发商签订商品房买卖契约，约定由其购买开发商开发的某小区房屋，因该房屋存在质量问题，其诉至法院要求开发商赔偿其损失357000元(自2010年4月21日至2011年9月21日止，按21000元/月计算)，并赔偿其向物业公司支付的2008年7月至2011年9月21日期间发生的所有费用29638元。
二、被告辩称
被告开发商辩称：原告张亮主张租金损失计算到2011年9月21日没有依据，其在对张亮房屋加固后，张亮不配合其进行检测，导致检测报告出具迟延，从检测结果来看，其完成加固后房屋完全可以使用。本案与物业公司向张亮主张物业管理费用不属于同一合同关系，且该房屋不具备安全居住条件并不表示张亮不需耍支付物业管理费用，该诉讼请求应当驳回。
三、审理查明
原告张亮与被告开发商签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题，致张亮无法对涉案房屋使用、收益，开发商应该赔偿张亮的相关的租金及物业费损失。比较物价部门的询价意见和法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，应予以采用。关于2010年4月21日至12月的租金损失，法院酌定为143229元(61.36x280.22元/月x8.33个月);2011年1月至7月22日的租金损失，法院酌定为127330元(67.82x280.22元/月x6.7个月)，以上合计270559元。张亮2008年7月至11月期缴纳的物业费用损失1922元(扣除2008年12月至2009年3月的装修期)、2009年4月至2011年7月22日缴纳的物业费用18181.2元，应当由开发商赔偿。
四、法院判决
(一、)被告开发商于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张亮损失290662.2元(其中租金损失270559元，物业费损失20103.2元)。
(二、)驳回原告张亮的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本案中，开发商违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致张亮不能正常居住，应承担违约责任。张亮请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，应当得到法院支持。关于租金损失的计算标准问题，可以以物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即2010年涉案房屋租金认定为9000元/月，2011年认定为9900元/月。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于涉诉区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。而张亮提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21000元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。
