北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队、办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。
一、原告诉称
原告赵启华、卢熙起诉称：二原告系夫妻关系，涉诉房屋北京市石景山区78号房屋是我们夫妻二人购买的承租使用权，我们一直居住在这里，户口也再此。我们与石景山区七星园物业管理中心建立了诉争房屋的公有住宅租赁合同关系。并向石景山区七星园物业管理中心交纳房屋租金、供暖各项费用。
后来，诉争房屋的承租人变更为张真，张死后，被告袁原恶意串通被告华润公司将诉争房屋的公房使用权更名到自己名下，并与盛景公司建立公有住宅租赁合同关系。袁原与张真是再婚夫妻关系，其户口并不在诉争房屋内。张真既是二原告儿媳，二原告是无可争议的享有更名并承租诉争房屋的权利。诉讼请求：1、请法院判令袁原与华润公司就北京市石景山区78号房屋的更名行为无效；2、袁原与盛景公司签订的公有住宅租赁合同无效；3、确认原告对诉争房屋享有承租使用权。
二、被告辩称
被告袁原答辩称：该房屋是张真生前的公房，张真与原告仅仅是外甥女的关系，没有法律上的权利义务；原告没有在该房屋内居住，也没有向其他被告缴纳过租金；张真与袁原结婚，袁原是其唯一的合法继承人，向其他被告申请变更诉争房屋的承租人，合法有效；
被告华润公司答辩称：我公司没有和被告串通，我们进行变更是根据袁原提交的合法有效的材料进行的。
被告盛景公司答辩称：我们只是接收委托进行房屋承租人变更，实际有权人是产权单位。
三、审理查明
查明，赵启华、卢熙之子卢正意与张真原系夫妻关系，卢正意去世，后张真与袁原结婚，张真于2013年8月8日去世。赵启华购买石景山区78号房屋，赵启华，卢熙将户口迁至诉争房屋内。后来，张真租赁石景山区石景山区78号房屋，赵启华、卢熙称，诉争房屋办理到了张真名下，但是没有表示，该房屋就给张真了。2013年8月22日，房屋的承租人更名为袁原。袁原与盛景公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由袁原承租石景山区78号房屋。关于诉争房屋的来源，袁原表示当时原告方购买诉争房屋承租权的时候，张真也出具了5万元，但未向法庭提交证据予以证实。。
庭审中，诉争房屋的承租人变更为袁原，华润公司称，当时只是对袁原提供了结婚证和夫妻一方的死亡证明进行了核实，便通知了盛景公司向袁原发放变更通知，并未对袁原是否有其他住房、是否与张真属同一户籍、是否征求过诉争房屋户籍人员的意见进行具体审查。赵启华、卢熙表示，诉争房屋系由其购买承租使用权，理念享有更名、承租权，赵启华、卢熙出具了租金、物业费的收据。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决
1、确认袁原与盛景公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；
2、驳回赵启华、卢熙的其他诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本案的争议焦点之一为华润公司向北京盛景嘉和物业管理有限公司发放《更名通知》时是否尽到了审慎的审查义务。
根据《北京市公有住宅租赁合同》规定：“公有房屋承租人外迁或死亡时，其同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员无异议的，经出租单位同意，可以办理变更承租人手续。根据华润公司的陈述，当时为袁原办理更名手续的时候，该公司 按照租赁合同的规定审查相关的内容，没有尽到审查的义务。袁原的户籍不在该房屋，而且其也不能提供与张真在涉诉房屋居住的时间。因此，变更承租人不符合法律的规定。
本案的争议焦点之二为袁原与盛景公司签订《北京市公有住宅租赁合同》的行为，是否损害了赵启华、卢熙的合法权益。
首先，诉争房屋系赵启华购买承租权的方式取得，其次，赵启华、卢熙的户籍均落于诉争房屋内，且对诉争房屋的供暖费、物业费交纳有很大贡献。综合考虑，袁原与盛景公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》侵犯了赵启华、袁原之于诉争房屋的合法权益。袁原与盛景公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！
