北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2014年2月，潘园诉称：刘珂系潘园之子。位于北京市东城区X号房屋6间系潘园与丈夫刘霖琳的共有财产。刘霖琳于2009年12月4日去世。2002年5月28日，刘霖琳与刘珂在未征得潘园同意的情况下签订《房屋买卖合同》，刘霖琳将上述房屋6间中的3间房屋出售给刘珂，后刘珂取得房屋所有权证。刘霖琳无权出售夫妻共同财产。潘园曾立下公证遗嘱，在其去世后房屋归刘珂所有。刘霖琳与刘珂明知潘园立有公证遗嘱，但恶意串通签订房屋买卖合同，侵害了潘园的合法权益。诉讼请求：确认刘珂与刘霖琳于2002年5月28日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告辩称
刘珂辩称：2001年1月25日，刘霖琳书写内容具有买卖性质的字条，表示将北房2间出售给刘珂；潘园对此表示同意，同时在字条上捺印。因当时房屋所在地在修建铁路，房管部门停止办理房屋过户手续，刘霖琳提出办理公证遗嘱，将房屋6间分别遗留给刘珂与刘云。此后，房管部门重新开始办理房屋过户登记手续，刘霖琳与刘珂到房管部门，填写了《房屋买卖合同》，目的是履行2001年1月25日的买卖合同。刘云亦同样办理房屋过户手续。刘珂取得房屋的所有权合法，没有与刘霖琳恶意串通签订房屋买卖合同的事实。
刘云辩称：潘园所述属实，同意潘园的诉讼请求。
刘菲、刘长宁辩称：潘园所述属实，同意潘园的诉讼请求。
三、审理查明
潘园与夫刘霖琳婚后生育4个子女，即刘珂、刘菲、刘云、刘长宁。刘霖琳于2009年12月4日去世。
坐落北京市东城区X号房屋6间的所有权原登记在刘霖琳名下。
2002年1月17日，潘园立下《遗嘱》。潘园在《遗嘱》中表示，潘园与刘霖琳共有上述房屋；潘园去世后，将上述房产中其中3间属于潘园的份额给刘珂所有，将其中2间属于潘园的份额给女儿刘云所有。同日，刘霖琳立下与潘园所立《遗嘱》同样内容的《遗嘱》，并均进行了公证。
2002年5月28日，刘霖琳与刘珂签订《房屋买卖合同》。合同约定，刘霖琳将南房1间、北房2间出售给刘珂，房价款共计150000元。此后，刘珂取得该房屋3间的所有权证。
刘霖琳、潘园字条上显示：“我同意把北房两间卖给刘珂，2001.1.25”。刘珂称潘园当时在场，同意刘霖琳的行为，并在字条上捺印。潘园对此不予认可，否认在字条上捺印。刘珂遂申请司法鉴定。鉴定结论指印为潘园右手食指捺印。潘园称字条的内容均系刘霖琳书写，潘园当时并不知此事；潘园是文盲，虽然现鉴定出潘园曾在字条上捺印，但此并不能说明潘园理解刘霖琳的意思表示；字条内容并非房屋买卖合同，只是刘霖琳个人的意思表示。
另，刘珂提交了录音证据，用以证明潘园与刘霖琳将北房2间以9万元卖给刘珂。
四、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
驳回潘园确认2002年5月28日《北京市房屋买卖合同》无效的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
《买卖合同司法解释解释》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
据此，虽然刘霖琳向刘珂出售的涉案房屋系刘霖琳与潘园的夫妻共同财产，但是并不因此导致本案《北京市房屋买卖合同》无效。潘园以刘霖琳无权处分涉案房屋为由主张该合同无效，应不予支持。
我国合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。2001年1月25日，刘霖琳与潘园均同意将北房2间卖给刘珂，潘园在诉讼中亦认可将南房赠与刘珂，后刘霖琳与潘园立下遗嘱，表示日后3间涉案房屋由刘珂继承，2002年5月28日，刘霖琳与刘珂签订《房屋买卖合同》将3间涉案房屋卖给刘珂。鉴于最初刘霖琳与潘园同意将北房2间出售给刘珂，亦愿意将南房赠与刘珂，所以刘霖琳与刘珂签订《房屋买卖合同》有一定的背景基础，不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，故潘园以刘霖琳与刘珂恶意串通，侵害其合法权益为由主张合同无效，应不予支持。
综上，潘园主张确认2002年5月28日《房屋买卖合同》无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据,法院驳回是正确的。
