北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
张非诉称：1.我与马珂的房屋买卖合同是合法有效的，已经生效法律文书确认，我已支付部分价款，办理完毕网签手续，是由于马珂及中介公司不重新办理网签导致合同未继续履行; 2.本案事实发生变化，我的户籍已于2017年1月20日迁入北京市西城区，我已具有购房资格的问题，可以继续履行原买卖合同。诉讼请求：判令被告马珂依约继续履行合同。
二、被告辩称并反诉
马珂辩称：房屋买卖合同在诉讼中已经解除。张非现在取得户籍与本案的结果没有关联。
中介公司辩称，合同不能履行是因为张非怠于履行合同义务。张非户籍是在今年刚刚取得的。不同意原告的诉讼请求。
马珂反诉请求：1.解除2010年4月10日签订的房屋买卖合同及补充协议，撤销2010年4月17日网签的房屋买卖合同，张非配合办理网签合同的注销手续;2.判令张非向马珂支付违约金70万元。
三、审理查明
位于北京市X号房屋所有权人为马珂。
2010年4月10日，马珂(甲方)与张非(乙方)、中介公司(丙方)签订了买卖合同及补充协议约定：甲方从乙方处购买诉争房屋，总价款为300万元;乙方首付款为170万元，乙方首付款分二次支付甲方，乙方于2010年4月17日前支付甲方第一笔首付款80万元，乙方于2010年5月25日前支付甲方第二笔首付款80万元;在乙方将首付款支付评估报告后3个工作日内，甲方须配合乙方前往银行办理面签手续，在乙方所申请的贷款获批后3个工作日内双方办理权属过户手续。双方买卖合同及补充协议中没有书面约定网签及网签时间。
2010年4月17日，中介公司办理合同的网签手续。该合同中第十条约定内容与《房屋买卖合同》约定不一致，其中，变更交易价款为196万元，违约金约定亦不相同。
2010年4月18日，马珂向张非出具一张93万元的收款证明，但各方当事人均表示该款项并没有实际支付。
2010年8月2日，张非将马珂、中介公司诉至法院，以二被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成欺诈，提出撤销书面签订的《房屋买卖合同》，确认网签无效。法院认定：《房屋买卖合同》及《补充协议》有效并已得到部分适当履行。
2013年6月8日，张非发送催告函，催促马珂2013年6月15日之前付清所有购房款及违约金，办理相关权属过户手续，逾期将解除合同。
对于买卖合同未继续履行的原因，张非称张非、马珂均同意在第一笔80万支付之后第二笔80万元支付之前办理网签合同，所以，在重新办理网签合同手续之前，张非有拒绝履行支付第2笔购房款的抗辩权。马珂称合同没有对网签时间进行约定，张非应按继续支付首付款，网签情况并不影响张非继续履行买卖合同。中介公司称网签合同被确认部分无效后曾电话联系张非与马珂，双方均没有履行合同的意思表示。
庭审时，各方均认可经过“限购”政策颁布，张非当时并无购房资质。
四、法院判决
1、解除张非、马珂签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;
2、马珂返还张非购房款80万元、定金10万元，并给付利息(自2010年4月16日开始，计算至实际返还之日止，按照人民银行同期存款利率);
3、张非配合马珂办理房屋买卖合同网上签约的注销手续。
五、房产专业律师靳双权点评
本案争议焦点在于：张非起诉要求继续履行诉争合同，马珂反诉要求解除合同，故本案诉争合同是否具备继续履行条件及是否符合解除条件系本案关键事实。
一方面，买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方已进行了网签。当事人双方在2011年2月17日相应限购政策出台前订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡，但现张非仍无购房资格，故合同无法继续履行。
第二方面，张非在此前，曾主张解除合同，马珂对此亦认可，应当视为双方已经合意解除了合同。
2011年2月限购政策颁布后，张非不具有购房资格，依据当时的政策及相关规定，合同不具备继续履行的法律可能性。马珂在诉讼期间向张非所发函件作出了要求解除合同的意思表示。因张非未支付第二笔首付款构成迟延且其不具有购房资格，马珂的合同目的无法实现，其有权解除诉争房屋买卖合同，该合同自解除通知到达张非时发生解除的效果。张非取得北京户籍系在房屋买卖合同解除后，故不能成为房屋买卖合同应当继续履行的依据。
综上，房屋买卖合同及补充协议应予以解除。马珂应当返还房款及定金，并给付自占有之日起的利息。张非主张马珂给付违约金，并赔偿房屋溢价损失，并无事实及法律依据，不应予支持。马珂请求张非支付违约金，并无事实及法律依据，应不予支持。当事人与中介公司的居间合同关系，各方可另案解决。
