北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
孙力诉称：二被告系兄妹，被告李楠与原告系夫妻。被告李楠在与原告夫妻关系存续期间购买潭岚家园105号房屋，登记于李楠名下。后我夫妻二人因不和而分居至今，分居期间，被告李楠擅自将涉案房屋过户给被告李涩，据我调查，其二人交易价格明显低于市价，且李涩并未实际支付，存在恶意串通损害我权益的嫌疑，故诉至法院：1、要求确认二被告就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2、要求确认二被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。3、要求李涩协助将涉案房屋恢复登记至李楠名下。
二、被告辩称
李楠辩称：不同意孙力的诉讼请求。涉案房屋购买时，购房款来源有四部分，其中我大姨王可的借款、哥哥李涩的借款、孙力出资、我出资。夫妻关系存续期间，原告擅自将共同房产位于崇岚小区202号的房屋过户给其母亲，并未收取任何房款。涉案房屋交房后，需要装修，原告拒绝提供装修费用，我无奈只能将其出卖，我与李涩的交易价格为150万元，属于正常市价，网签价格偏低系为避税。原告当时对于出卖涉案房屋给李涩是知情的，其还为此签过一份承诺书。
李涩辩称：不同意孙力的诉讼请求，原告对涉案房屋交易一事自始知情，已经超过了诉讼时效。
三、审理查明
经审理查明：根据二位被告就涉案房屋所签署的《北京市存量房买卖合同》显示，房屋交易价格并非被告所述，且远低于市价。现涉案房屋扔系李楠携孩子与父母一同居住。李楠向本院提交原告签署的承诺书一份，该承诺书中，原告明确表示同意二位被告之间对涉案房屋的交易，自己不做干涉。但是，经本院调查发现，该承诺书中原告签字处存在作假痕迹。根据二位被告就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》显示，涉案房屋交易价格为150万元，李楠表示实际收取房款系按照本合同约定价款支付，但是未能提供充足的付款证明。原告主张自己从未见过被告提交的承诺书，更不曾签过字，并提供了承诺书中显示签订时间自己的不在场证据，当时原告本人陪同张玉华前往北京天坛医院就医，不可能与李楠签署材料。
四、北京市朝阳区人民法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
（1）二被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
（2）二被告就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
（3）被告李涩协助被告李楠将涉案房屋恢复登记至李楠名下。
五、北京房地产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，法院作出判决前，应当客观审核原被告双方提供的证据、各方当事人陈述，结合日常生活经验，运用逻辑推理，依照法定程序、法律相关规定、法官职业道德全面分析。二被告因交易涉案房屋而签订的两份合同是否有效，应自买受人是否善意取得及合同法定无效事由方面进行审查。本案中，李涩系李楠的亲哥哥，其在购买房产重大行为时应尽到必要的审查与注意义务。根据李楠向法院提交“承诺书”，先不说承诺书因其重大意义而应当具备的格式等条件，只看该承诺书内容与原告签字便能看出系原两张纸经剪裁拼凑为一份文件，不符合正常逻辑，因其证据存有疑点，原告对此亦不认可，故该证据不能作为定案依据。首先，二被告关系特殊，其次，二被告无法提供充足证据证明实际支付过房款，故李涩不能认定为善意，故不构成善意取得。另，因二被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》中对于过户时间、付款期限的约定均有悖常理，不符合正常交易习惯，二人又不能自证的情况下，可以认定其二人存在恶意串通行为。故原告的诉讼请求应当得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
