北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告许静起诉称：原告与被告何力原系夫妻，后二人协议离婚，并签订一份离婚协议，被告何力承诺自愿放弃所有夫妻共同财产，二人共有的景泰小区302号的楼房现登记于何力名下，何力有义务配合原告过户。后被告何力姐姐何宫借住在涉案房屋。被告何力擅自与向楠、曾牛就涉案房屋签订买卖合同，为其办理过户。四被告具有恶意串通损害原告利益嫌疑，何力先骗取房屋使用权，何宫又无权处分涉案房屋，严重侵害了原告对于涉案房屋的所有权，现诉至法院，诉讼请求：1、请求确认何力与向楠、曾牛因恶意串通签订的购房合同无效；2、请求判令何力、向楠、曾牛配合原告过户；3、请求确认四被告串通侵犯原告权益，连带赔偿原告损失（包括误工损失、律师费、不能作出有效行使房产所有权，不能对房屋及时转让，获取房款、抵押贷款造成其他交易损失）；4、请求判令四被告承担本案的诉讼费用。
二、被告辩称
被告何力、何宫共同答辩称：1、不同意原告所有诉讼请求。2、涉案房屋真正所有权人系何力，何力持有房产证，产权登记人为何力，故何力处分涉案房屋系有权处分。3、原告曾与何力口头达成一致，同意何力所有涉案房屋。
被告向楠、曾牛共同答辩称：我二人受让时善意，对价合理，完成公示，系对涉案房屋善意取得，依法享有涉案房屋所有权。
三、审理查明
经审理查明：被告何力向法院提供关于涉案房屋的一系列证明文件，包括业主入住通知书、入住缴费通知书、邮政储蓄银行卡、存款凭单、手续费收据、活期明细等证据，凭借系列单据上的签字、姓名来证明其对涉案房屋的所有权，许静对此不予认可。
四、北京市石景山区人民法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决：
驳回许静的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案争议的焦点即被告向楠与曾牛购买是否善意取得涉案房屋。根据当事人提交的证明文件来看，涉案房屋所有权证书不论是原证书还是遗失补办证书，其上都明确记载何力为所有权人，买受人向楠与曾牛基于对权威证明文件的信赖，有理由相信何力有权处分涉案房屋。根据四名被告陈述及提供证据来看，两位买受人在签订购房合同之前，充分尽到注意义务，并符合一般购房惯例，两位买受人均不存在任何过错，并且原告对自己所主张的两位买受人非善意一说，并不能提供任何有利证据，故法院应当认定两位买受人符合善意取得的条件。并且涉案房屋已经完成过户，三被告之间的购房合同已经履行完毕，符合善意取得要件中要求完成公示的条件。至于涉案房屋交易价是否低于市场价，依程序来说，房屋权属管理部门在办理过户前有义务审查合同价格，若存在低于政府规定的指导价情形的，不予办理过户，两位买受人已经完成过户，故基于对权威机构的信赖，可以认定涉案房屋交易价不低于政府规定的指导价。综前所述，可以认定两位买受人对涉案房屋构成善意取得。故，三被告就买卖涉案房屋所签订的购房合同系真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告的请求无法得到法院的支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
