房屋买卖合同如何来认定其效力？

北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

原告赵研诉称， 2005年10月25日，原告及马连与被告陈虹签订《房屋买卖合同》约定，被告陈连将位于北京市丰台区403号房屋出售给原告夫妻，房屋买卖成交价为50万元。2006年11月12日被告协助原告过户等。后原告支付全部房款，被告将房屋交付。房屋管理局调取的档案显示：2009年6月25日网签的《存量房屋买卖合同》的出卖人为被告陈虹，买受人为被告马阳，所售的房屋为丰台区403号房屋。2009年6月29日，被告马阳将房屋过户到自己名下。现诉至法院请求：判令确认2009年6月25日二被告签订的房屋买卖合同无效，要求确认2005年10月25日马连与被告陈虹签订的房屋买卖合同有效，判令二被告赔偿原告经济损失暂计算为15万元，诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告马阳辩称，马连用拆迁款项给马阳购买了位于于丰台区403号房屋，当时没有办理过户手续，在付清房款后，陈虹将房产证和钥匙交给马连。对此原告是知情的。该房屋不是原告的夫妻共同财产也不是原告与马连共同出资购买的，其无权提出该合同无效。

被告陈虹辩称，第一次买卖合同是被告委托孙昂和马连签订的，没有异议。房屋的过户手续，是我委托孙昂代我去办的，有委托书。

三、审理查明

经审理查明，马连与马阳系父子关系，原告与马连为再婚夫妻。 2009年6月，马连要求被告陈虹履行房屋过户的手续，陈虹委托孙昂，并同意按照马连的要求将房屋过户至马阳名下。马连于2010年11月12日去世。2012年5月26日，马阳将该房屋出售给陈平并签订了房屋买卖合同。

四、北京市丰台区法院判决

北京市丰台区人民法院经审理后判决

（1）、马连与被告陈虹于二〇〇五年十月二十五日签订的《房屋买卖合同》有效。

（2）、驳回原告他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。合同是双方当事人真实意思表示达成一致签订的协议，双方均应按照合同约定来履行合同义务，以保障他人的合同权益。本案的争议焦点在于二被告签订的房屋买卖合同是否有效，根据已查明的事实，马连生前与被告陈虹就该案中的房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。在马连按照合同约定向被告支付全部购房款后，被告陈虹依约定向马连交付房屋。并且就房屋的使用情况，原告是明知的。原告作为被告马阳的继母对房屋的出资及使用情况是之情的。该房屋是在原告与马连婚姻存续期间购买的，在2009年马连将该房屋以马阳的名义办理网签合同，并在办理过户手续时直接过户至被告马阳名下。该房屋在购买后，也一直由被告马阳居住使用，根据以上情况，可以认定该房屋是原告及其丈夫马连赠与给被告马阳的。原告赵研称其对房屋产权证书是否办理及办理至谁名下不知情的观点，不符合逻辑。现被告马阳以是该房屋的合法权利人，其与被告陈虹之间的房屋买卖合同，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。

综上所述，法院的判决是正确的。