购房资格转让无效 买房人要求赔偿损失

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名购买限价房的房产案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。)

　　一、原告诉称

　　李跃、马可共同诉称：原告女婿姚军与被告姚欣系姐弟关系。2010年，被告姚欣摇号取得北京市大兴区X号房屋的购买权;由于被告姚欣无购房资金，2011年，被告姚欣与二原告、二原告之女李琳协商将该购房资格转让给二原告，待该房屋可上市交易后办理房屋过户。原告支付了首付款151087元，随后办理了公积金贷款，原告于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元;2013年7月20日，原告办理了入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费、装修款等;2014年年初，原告之女李琳与女婿姚军发生矛盾，被告姚欣单方撕毁协议并要求搬离房屋，且拒不退还各项费用。请求：1、被告返还原告首付款158176元，房屋差价款5839元，购房贷款87617元，房屋维修资金、契税、产权代办费、担保服务费总计270500元。2、被告姚欣返还装修费118900元;3、被告姚欣赔偿房屋差价损失200000元。

　　二、被告辩称

　　姚欣辩称：不同意原告的全部诉讼请求。关于原告主张的购房款，被告姚欣有证据证明主要的购买款是其弟姚军代其支付的，物业费、网费应由权利享受人自行支付，二原告主张的其他各项金额是因原告与被告之间存在债权债务关系，是应由原告偿还给被告的款项;关于装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失70000元;关于房屋差价损失，原告没有权利向被告姚欣主张，因为双方之间不存在转让关系，被告姚欣也不存在违约，所以不同意支付房屋差价款，被告姚欣仅可以申请一次两限房，所以不可能将其所申请的房屋转让。

　　三、审理查明

　　2011年5月5日，被告姚欣与北京某地产公司签订《商品房预售合同》，被告姚欣购买位于北京市大兴区X号的房屋，性质为限价商品住房，合同总价款为711087元。2013年7月20日，该房屋交付，原告居住使用至今。房屋尚未取得所有权证。

　　原告提供EMS快递单、入住通知，证明房产公司向原告直接邮寄入住通知书并由原告进行了签收。被告姚欣认可EMS快递单的真实性，但主张EMS单上的联系人电话和地址均系李琳的，证明目的不予认可。

　　关于原告主张的装修损失，双方均同意由被告姚欣支付二原告折价款70000元。

　　关于原告提交的报警出警录像。在录像中，原告李跃及李琳多次提及原告借被告姚欣的两限房购房指标购买了房屋并支付了相应款项，民警询问原时，被告姚欣之夫王君武对此予以认可，被告姚欣未予表态。

　　四、法院判决

　　1、被告姚欣返还原告李跃、马可支付的首付款158176元，房屋差价款5839元，购房贷款87617元，房屋维修资金、契税、产权代办费、担保服务费总计270500元。

　　2、被告姚欣支付原告李跃、马可房屋装修费折价款7万元。

　　3、被告姚欣补偿原告李跃、马可房屋损失10万元。

　　五、借名买房协议律师点评

　　本案的焦点在于二原告与被告之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。

　　“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。综合双方提交的证据，应对原告与被告之间构成“借名买房”关系予以确认，考虑如下：

　　原告提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、契税收据等、物业服务费委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件：已初步证明存在“借名买房”关系，被告姚欣并不能就上述原件为何出现在二原告手中做出合理解释;二、证据录像中，原告多次陈述借被告姚欣的指标买房并支付相应款项，被告姚欣未予反驳，甚至其夫王君武对原告陈述予以认可时，其亦未予以反驳，其表现明显与其主张不符;三、X室的购房贷款一直由原告偿还至2013年12月份，被告亦无法做出合理解释;四、涉案房屋自办理入住手续后一直由原告实际居住使用，亦由原告进行装饰装修。

　　但限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。原告因被告姚欣具备了两限房的购房资格，而借用被告姚欣的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　原告要求被告姚欣赔偿购买房屋的差价损失一节，因X室不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，无法评估确定其回购价格，应综合考虑房屋的限价房性质、升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前房屋增值远大于存款利息及被告先行反悔的事实，根据公平原则，酌定被告姚欣给付原告一定的补偿，数额酌定为100000元是合理的。