西城二手房纠纷律师点评限购政策下的二手房买卖合同纠纷

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

  一、原告诉称

原告称：我为购买写字楼商用，于2012年2月28日通过某公司与被告签订了《房屋买卖合同》。原告购买被告位于北京市朝阳区x号房屋，合同总房款为457万元，原告已支付80万元定金及2000元支票手续费、7万元中介服务费。合同签订后，被告提出了种种不符合合同约定的无理要求，如要求提前支付全款，再解除重新签订合同等，并拒不办理过户手续。合同规定：逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如今早己逾期超过30日。请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告已支付的定金共计160万元；3、被告按照央行同期贷款利率支付实际返还原告定金之日止的利息损失68457元；4、支付原告房价上涨造成的预期利益损失101万元。

二、被告辩称

    被告辩称：根据合同履行顺序，原告支付房款，其未付款已构成违约。下一项义务是，尾款全部支付完毕并做产权变更登记手续，最多不能超过5天。合同第六条约定，出卖人应当在过户当日将房屋交付买受人。合同的履行顺序为：原告支付定金——原告支付全部房款——被告协助原告办理过户——被告交房。原告至今没有支付剩余房款377万元，原告显然已构成违约，后续的过户及交房也自然无法履行。根据定金罚则，我方收取的定金不应退还，更不应双倍返还。

某公司述称：我方已经履行了居间合同义务。

三、审理查明

2012年2月29日，原告以支票方式向被告支付了定金43万元及支票手续费2000元。

2012年3月27日，原告再向被告支付了定金30万元。且原告与被告在合同上增加约定：原告追加购房定金30万元，定金共计80万元。

某公司提交了《声明》，证明某公司履行居间告知义务及原告签署符合购买资格声明的事实。原告对该证据中“李洋”签名的真实性不予认可，申请笔迹鉴定。鉴定意见为确认样本上的原告签名非一人书写。

合同载明涉案房屋设计用途为公寓。涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为公寓。原告称其误认用途为商用办公，购买不受住房限购政策的影响，其也明确告知了某公司其名下已有两套住房，某公司与被告未明确告知其涉案房屋用途为住宅，其不可能明知限购还与被告签订合同并支付巨额定金。

又查明，某公司称其告知被告原告无购房资格，后，原、被告双方协商原告再向被告支付30万元定金，被告将涉案房屋过户至梁希名下。梁希与原告系夫妻。被告称其在得知原告不具有购房资格，但并未同意将涉案房屋过户至梁希名下，而是要求原告先承担违约责任，与原告解除合同后再重新与梁希签订房屋买卖合同。

四、法院判决

1、解除原告李洋与被告王铭签订的《房屋买卖合同》。

2、被告王铭返还原告李洋定金80万元。

3、被告王铭支付原告李洋以80万元为基数按照央行同期贷款利率计算的自202年4月1日起至第二项给付义务履行完毕之日止的利息。

五、律师点评

房产律师认为：

当事人在订立合同时应当严谨、审慎。原、被告签订房屋买卖合同时，本市的住宅限购政策已经实施了一段时间，原、被告均应对该限购政策知悉。

原告名下已经登记了两套住宅，按照常理，原告不应在明知自己不能购买本市住宅的情况下，仍愿意交纳巨额定金与被告签订不可能履行的房屋买卖合同，购买不可能过户到其名下的涉案房屋。结合涉案房屋所在楼盘大多被用作商业用途的事实，原告关于其误认为涉案房屋为商业用房，不受限购政策影响的陈述存在合理性。但涉案房屋产权证书和房屋买卖合同中明确载明规划用途为公寓，原告未严格询问、审查涉案房屋的性质，对合同不能履行存在过错。

被告在出卖房屋选择合同相对方时，同样负有对购房人是否具备购房资格进行审查的义务。但被告提交的证据不足以证明其明确向原告告知涉案房屋性质并询问原告是否具有购房资格。某公司作为居间方，负有审核买卖双方合同主体资格的义务，某公司提交的《声明》，经鉴定非原告签署，则某公司亦不能证明其明确告知原告涉案房屋性质及询问原告是否具有购房资格。因此，被告和某公司对合同不能履行亦具有过错。被告主张其在得知原告不具备购房资格后，要求原告承担违约责任，在其与原告的合同项下约定另行收取原告30万元定金。被告在此时明知合同不能继续履行而仍旧收取巨额定金，明显具有过错。

原、被告双方均具有过错，律师认为以不适用定金罚则为宜，故被告应当返还原告定金80万元。因原告对合同履行不能具有过错，其要求的预期利益损失101万元，难以支持。

提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。