海淀二手房律师解析一起借名买房引发的房产过户案件

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名买房引发的房产过户案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

吕亮与张飘系夫妻关系，吕亮与杨帆系朋友关系，王豪的姑姑王峥与杨帆系夫妻关系，王豪与许花系夫妻关系，杨帆已于1999年去世。

1986年11月10日，丰台房管局将其位于丰台区的201室的公有住房（下称“该房屋”）出租给吕亮，双方签订了《房屋租赁合同》。

1989年10月，吕亮因工作变动故搬离该房屋，并将该房屋交由杨帆管理。后王豪搬至该房屋居住，此后的房租由王豪直接向丰台房管局交纳。

1997年，根据丰台区相关政策，该房屋可以购买方式进行房改。

1997年5月25日，由丰台房管局（甲方）与吕亮（乙方）签订了《公有住宅楼房出售合同》，杨帆代吕亮在合同落款乙方处签名，杨帆作为经办人在合同上签名。该合同约定：丰台房管局将该房屋按房改政策出售给吕亮，吕亮购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，丰台房管局有优先购买权，吕亮按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由丰台房管局没收其全部非法所得。

1997年8月18日，丰台房管局收取了该房屋的购房款。

1997年8月至1998年，丰台房管局、丰台区财政局先后收取了该房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。

1998年5月6日，该房屋登记在吕亮名下。且上述《公有住宅楼房出售合同》、房产证原件、各项交费票据的原件均由王豪保管，

1999年8月9日，吕亮出具一份《房产赠送证明书》，主要内容为吕亮自愿从即日起将该房屋私有房赠与王豪，产权永属王豪所有。

2002年1月5日，吕亮手写一份委托书，委托授权王峥全权代表其办理该房屋过户至王豪名下的各项手续事宜。

2012年6月18日，吕亮以该房屋的房产证遗失为由补办新证，新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是吕亮、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房（标准价）。

之后，王豪以其已借吕亮之名购买该房屋，且向吕亮及其爱人张飘支付了很多现金和好处为由，诉至人民法院要求吕亮、张飘协助其办理将该房屋过户至其名下的全部手续。

二、法院审理

1、王豪称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，该房屋系其借用吕亮名义购买。吕亮认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在北京，其委托吕丘、吕天一次性给付杨帆，杨帆用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由杨帆保管，杨帆去世后房改手续为何到王豪手中其并不知情。

2、王豪提交了许花与吕亮的通话录音，证明吕亮认可王豪支付了房改费用，亦认可双方存在借名买房的关系。吕亮认可录音中是其本人的声音，但认为录音内容不完整，断章取义，证据来源不合法，且不认可王豪的证明目的。

3、王豪提交书面申请一份，王豪在该申请中表示基于其与吕亮的关系，为减少双方诉累，愿意补偿吕亮25万元。

4、截止今日，王豪实际占用该房屋，并交纳了自1997年起至今的供暖费。

三、法院判决

吕亮、张飘协助王豪办理该房屋过户手续，将该房屋自吕亮名下过户至王豪名下。

四、律师点评

  知名房产律师靳双权点评

   知名房产律师靳双权认为：

1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据事实，王豪自该房屋房改前即在该房屋中居住，并交纳了相应的房屋租金及供暖费。1997年，杨帆代吕亮与丰台房管局签订公有住宅楼出售合同，并交纳了房改费用。后，吕亮于1999年8月9日出具房产赠送证明书，将该房屋赠与王豪，并载明房屋产权永属王豪；其又于2002年1月5日出具委托书，委托杨帆的配偶王峥全权代其办理该房屋过户的各项手续。

2、关于购房款一节，购房相关费用票据及房产证的原件均由王豪持有，吕亮虽主张购房款系其委托吕丘、吕天交给杨帆的，但杨帆并未出具收据，现吕丘与杨帆均已去世，吕天出庭作证的陈述与吕亮所述存在出入，且吕亮事后亦未向杨帆索要相应购房合同、票据及产权证等相关材料，有悖常理。

3、关于房产赠送说明书及委托书一节，吕亮对其真实性予以认可，但辩称上述材料系其与王豪协商购房事宜时为了方便王豪办理过户手续而出具的，但应当指出，吕亮并未提交证据证明其与王豪曾协商或达成该房屋买卖的意向，且房屋属于大宗财产，若在双方尚未就购房事宜达成一致的情况下，吕亮称其向购房人出具带有赠与及产权归属王豪的意思表示的书面说明，亦有悖常理。

4、王豪持有房产证、购房合同、相关票据原件及吕亮出具房产赠送说明书及委托书恰能映证王豪所述借名购房的情况。结合吕亮所述其与王豪并无交往，但王豪在该房屋中已居住使用20余年且吕亮未提出异议等情况，王豪提交的上述证据能相互映证，形成完整的证据链，能够认定王豪系借用吕亮的名义购买了该房屋。

现王豪据此起诉要求吕亮、张飘协助其将该房屋过户至其名下，该房屋亦已具备过户条件。

综上所述，王豪的请求有事实及法律依据，故吕亮、张飘应协助王豪办理该房屋过户手续，将该房屋自吕亮名下过户至王豪名下。