东城二手房律师解析一件经济适用房借名买卖案件

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名购买经济适用房引发的返还纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2004年，马天之子马蓝与王孔之女王晴结婚。双方于2009年经法院调解离婚，离婚协议书约定离婚后双方均自行解决住房问题。

2005年12月21日，马天（乙方）与北京友谊公司（甲方）签订《北京市集资合作协议》，约定乙方购买甲方开发的集资建设住宅项目的801号房屋（下称“该房屋”），集资款支付方式：乙方应于2005年12月29日一次性付款。

2005年12月29日，王孔之妻张凤向王晴工商银行账户中汇入与集资款等额的资金。当日下午，王晴将其上述账户以转账方式支付了协议约定的全部集资款。

2006年1月3日，王晴自同一账户向马天账户中转账10万元。

2007年4月7日，王晴以转账方式向北京友谊公司支付维修基金、印花税等相关费用。北京友谊公司向王晴开具集资款收据、维修基金收据、印花税收据。

同日，王孔交纳了2007年4月7日至2008年4月6日的物业费及房产证办证费。

该房屋自2007年交付后一直由王孔及其家人居住使用至今，并进行了装修。该房屋购房合同原件、购房款付款凭证等均在王孔处。

2009年4月25日，该房屋所有权登记至马天名下，房屋性质为经济适用房。

2009年，马蓝与王晴经法院调解离婚，离婚协议书约定离婚后双方均自行解决住房问题。

马英起诉至人民法院要求王孔向其返还将该房屋。同时，王孔提起反诉，要求马英将该房屋过户至其名下。

二、法院审理

1、王孔以上述交易的明细、转账凭条等证明其系该房屋的实际出资购买人，马天对此不予认可，但承认在购房过程中收到王孔的资金，并认为此资金系自己因购房而向王孔的借款，且表示至今尚未偿还。

2、王孔提交了中国工商银行2014年3月25日的转账凭证，显示王孔之妻张凤于该日向其妹妹转账10万元。王孔还提交了一组银行交易明细等证据，欲证明存入王晴账户的钱均系其自行筹措，马天对王孔提交的证据均不予认可。

3、就该房屋的性质、适用政策等问题，经向北京房屋管理局发函进行调查，该局回函答复称“经查，该房屋的售房单位为北京友谊公司。根据《北京市建设委员会关于办理集资合作建房售房备案和房屋登记有关问题的通知》第四条的相关规定，该房屋性质为经济适用住房。相关政策请贵院参照（京建改[2009]196号）文件”，所附京建改[2009]196号文件第四条规定“职工参加集资合作建房在《房屋所有权证》“房屋性质”栏中标注“按经济适用住房产权管理”；职工购买住宅合作社住房在《房屋所有权证》“房屋性质”中标注“经济适用住房”，未对上述房屋在所有权转让时的政策进行详细说明。

4、房屋管理局登记科工作人员称，房屋性质为经济适用房的房屋在取得完税凭证时或房屋所有权证发证之日起五年内不得按照市场价格出售房屋，也不能进行房屋过户。具体政策按照《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》执行。

三、法院判决

1、马天于判决生效后十五日内将该房屋所有权转移登记至王孔名下；

2、驳回马天的诉讼请求。

四、律师点评

  知名房产律师靳双权点评

   知名房产律师靳双权认为：

1、王孔入住该房屋的缘由及马天与王孔就该房屋之间的法律关系，对此双方各执一词，马天虽称系借用，但未提交充分的证据；

根据王孔提交的银行转账记录等证据可以认定，该房屋购房款均系由王孔筹集并通过王晴的账户直接支付给出卖人，马天虽称系借款，但无法对该房屋购房的相关手续、票据均在王孔处作出合理解释；根据双方陈述等可以认定王孔自出卖人处收取房屋并装修入住至今；根据银行转账记录可以认定王孔除支付购房款外还通过王晴账户实际向马天支付10万元。综合以上事实可以认定王孔所陈述较之与马天形成借名购买经济适用住房的陈述更为可信。根据优势证据原则，对王孔的事实主张予以认定。

2、马天与王孔之间借名购买经济适用住房的口头约定符合法律规定。

根据北京市朝阳区房屋管理局的回函，涉案房屋性质为经济适用住房。根据转账记录、双方陈述可以认定，双方之间的约定形成于2008年4月11日之前；根据房屋所有权证可以确认，涉案房屋所有权已于2009年4月25日登记至马天名下。综合以上情况，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第二款规定，可以认定王孔和马天之间关于涉案房屋的借名买卖合同有效。故王孔反诉要求马天履行合同，将涉案房屋所有权转移登记至自己名下的反诉请求有事实及法律依据，应予以支持。

综上所述，马天应将该房屋所有权转移登记至王孔名下。