著名房产律师靳双权解析一起拒付房屋首付款的案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起拒付首付款的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

姜海洋与刘芳系夫妻关系。2013年2月20日，在A公司的居间服务下，出卖人姜海洋、刘芳与买受人黄悦签订了《存量房屋买卖合同》，约定，出卖人将建筑面积为90.15平方米的房屋出售给买受人，交易房屋价款及家具家电、装修装饰及配套设施作价两者总计为155万元。买受人向出卖人支付定金2万元，拟贷款金额为97万元，贷款批准期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；合同并房屋买卖的其他事项作出约定。同日，姜海洋、刘芳与黄悦、A公司签订《补充协议》，约定：买方黄悦于2013年2月20日向卖方姜海洋、刘芳支付定金2万元，买方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。买方于2013年3月5日前将首付款58万元（该金额包含买方已支付的全部定金2万元）以自行支付的方式支付卖方；若买方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续或者拒绝购买该房屋，逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，买方构成根本违约，且卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。买方出现上述根本违约情形之一的，买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向卖方支付违约金。

同日，黄悦给付姜海洋、刘芳购房定金2万元。2013年3月4日，姜海洋、刘芳与黄悦办理完网签手续。后黄悦未能依约给付姜海洋、刘芳合同约定购房首付款。

姜海洋、刘芳多次催促被告并与A公司联系。后黄悦于2013年3月12日，向A公司的工作人员发送电子邮件，明确表示无力继续履行合同，对于姜海洋、刘芳要求继续履行合同的要求，黄悦以同样的理由拒绝。姜海洋、刘芳为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令解除买卖双方之间签订的房屋买卖合同；黄悦给付姜海洋、刘芳违约金31万元，扣除黄悦已经支付的定金2万元，黄悦再给付姜海洋、刘芳违约金29万元。

二、法院判决

庭审中，姜海洋、刘芳提供了A公司工作人员鲁文斌的证人证言，证明黄悦未按约定给付购房首付款后，明确表示不再履行合同。

被告黄悦未答辩。

法院审理后作出判决：

1、解除姜海洋、刘芳与黄悦于2013年2月20日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，黄悦配合姜海洋、刘芳办理撤销网签手续，于本判决生效后七日内执行清；

2、黄悦赔偿姜海洋、刘芳违约金共计三十一万元，扣除黄悦已支付的购房定金二万元后，黄悦再给付姜海洋、刘芳违约金二十九万元，于本判决生效后七日内执行清。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄悦经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。姜海洋、刘芳与黄悦签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自的义务。

现黄悦未能按照合同约定如期给付姜海洋、刘芳购房首付款，违反合同约定，且已构成根本违约，故对于姜海洋、刘芳要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、的请求，法院应当予以支持。合同解除后，黄悦亦应配合姜海洋、刘芳办理撤销网签手续；姜海洋、刘芳依照合同约定，要求黄悦赔偿违约金31万元的请求，合法有据。关于黄悦已支付的2万元定金，姜海洋、刘芳主张折抵黄悦应赔偿的违约金，符合合同约定。扣除该部分定金，黄悦应再赔偿姜海洋、刘芳违约金共计29万元。