海淀二手房律师分析房屋受让方承担合同解除违约责任

　　（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

  一、原告诉称

　　苗文杰称：我与冯乐然于2013年12月15日签订了关于北京市某区1号房屋的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》。在合同履行过程中，因冯乐然没有按约付款，并多次拒绝配合办理网签手续，经我多次催告，冯乐然仍拒绝履行。后我书面告知冯乐然解除双方签订的合同，并要求冯乐然支付违约金，但冯乐然至今未支付违约金。故诉至法院，请求：1、确认我和冯乐然之间的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除；2、冯乐然向我支付违约金92.4万元。       二、被告辩称冯乐然辩称，2013年12月15日，我确与苗文杰签订了《房屋买卖合同》，但当时中介公司称以网签为准，所以我认为该合同只是购房意向合同，没有看合同的具体条款。签订合同后，我积极筹款，但发现资金无法到位，于是在12月25日，联系中介公司告知资金有问题，合同无法按时执行，但中介公司说时间还早，让我想办法。后，我又告知中介我无法按合同约定支付全款，让其告知苗文杰。后中介公司说告知了苗文杰，故我认为苗文杰应自行处理了，后来我也就没有去办理网签。现在我同意解除和苗文杰之间的合同，但我不是故意违约，而且我因没有钱导致合同无法履行，现苗文杰主张的违约金过高，我更没有钱支付违约金，我愿意用已支付的2万元定金赔偿给苗文杰，我希望在公平合理的范围内解决双方的问题。

　　三、审理查明

　　苗文杰（出售方）与冯乐然（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定1号房屋，建筑面积为94.1平方米，房屋成交价格为462万元，如买受方逾期付款超过10日，出售方有权解除合同，出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除。自本协议签署后，若甲乙双方任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约，违约方需赔偿守约方相当于本协议甲方净得总房款20%的违约金。

　　苗文杰于2014年1月7日向冯乐然发函，要求其于2014年1月11日前完成网签。后冯乐然向苗文杰回函，表示其已于2013年12月25日以电话方式、于2013年12月26日以短信方式告知某公司，因资金问题不能按合同约定时间完成购房交易。后苗文杰再次向冯乐然发函，要求其于2014年1月15日完成网签，否则要解除合同并追究违约责任。

　　双方已一致确认《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除。

　　苗文杰主张因冯乐然违约致其无法按约履行与案外人董先生签订的房屋买卖合同，其无奈在通知冯乐然解除双方合同后将1号房屋以低于与冯乐然达成的成交价转售给案外人张先生，导致其产生实际损失，故其要求冯乐然按成交价的20%承担违约金。

　　四、法院判决

　　1、确认苗文杰与冯乐然签订的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》于2014年1月23日解除；2、冯乐然向苗文杰支付违约金人民币42万元，扣除冯乐然已向苗文杰支付的定金人民币二万元，冯乐然实际应向苗文杰支付违约金人民币四十万元。

　　3、驳回苗文杰的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　1、依法成立的合同受法律保护。本案中，苗文杰与冯乐然签订的《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方一致同意《房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《付款补充协议》、《补充协议》已于2014年1月23日解除，应予以确认。

　　2、就违约一节，苗文杰与冯乐然所签订的相关合同属于常规性的房屋买卖合同，不属于购房意向合同，即便冯乐然在知晓自己缺乏履约能力的情况下及时告知了苗文杰无法继续履行合同，但其行为已构成违约，应当承担违约责任。因苗文杰与冯乐然签订房屋买卖合同的时间为2013年12月15日，而与案外人董先生签订房屋买卖合同的时间为2013年12月21日，且结合所涉合同有关付款期间和付款数额的约定内容，两者前后照应、互相关联，故冯乐然的违约行为势必会影响后者的履约行为。换言之，苗文杰将1号房屋出售给案外人张先生的时间虽然在其与冯乐然解除合同之后，但该行为的发生系冯乐然违约所致，属于苗文杰为避免自身损失扩大所采取的合理措施，且即便冯乐然最早在2013年12月25日通知了苗文杰因资金问题无法履约的情况，但在客观上已无法消除其违约行为对后者所造成的不利影响。综上，对于苗文杰主张的要求冯乐然承担违约金的诉讼请求，应予以支持，但其主张的违约金数额过高，法院应根据双方合同的实际履行情况、冯乐然的违约程度、苗文杰的实际损失等因素予以适当调整。

　　提醒：遇到此类案件，建议您务必掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。