海淀二手房律师解析一起二手房买卖纠纷中卖方违约案件

　　（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

  一、原告诉称

　　董莉莉诉称，2013年10月27日，我与刘祁山签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定我购买刘祁山名下的位于北京市某区2号房屋，建筑面积47平方米，合同总额160万元。合同签订之后，我向刘祁山支付了2万元定金。后我从中介公司得知，该房屋并非刘祁山单独所有，而是刘祁山与其前妻于小方按份共有，刘祁山向我出示的是作废的房产证。之后，刘祁山表示会积极协商，取得于小方同意。各方经协商之后，签订《补充协议2》，合同出卖方由刘祁山变为刘祁山和于小方两人，于小方对之前签订的合同均表示认可。之后中介公司通知刘祁山和于小方配合办理网签时，于小方拒绝。刘祁山、于小方的行为已经严重违反了双方合同的约定，已构成违约。故诉至法院，请求：1、解除双方房屋买卖合同、两份《补充协议》；2、刘祁山、于小方向我返还已经收取的合同定金2万元；3、赔偿我已经支付的保障服务费1520元、居间代理费35200元；4、向我支付违约金16万元。

　　二、被告辩称

　　刘祁山辩称，我已经委托于小方办理卖房事宜，当时于小方也同意卖房，但是现在是于小方不同意卖，我还是同意卖房，我没有违约，故我不同意董莉莉的全部诉讼请求。

　　于小方辩称：我与刘祁山离婚后，我考虑到刘祁山有赌博行为及孩子将来的居住问题，我一直没有同意。而此次卖房，是刘祁山在我不知情下所为，中介公司查出了刘祁山提供的房产证已作废，威胁我如果我不同意，刘祁山将面临刑事诈骗。且刘祁山办理了委托公证，同意将卖房所得款用于给孩子买房，我在无奈之下签订了《补充协议2》而同意卖房，但中介公司一直不让我看之前签订的合同文本，我只知道先付了2万，给刘祁山打了一年后再付5万元的欠条。因刘祁山并没有把2万元定金给我，以后的5万元也可能拿不到，故我与中介公司联系，希望妥善解决，但中介公司人员态度恶劣，我非常生气便不同意卖房了，故现双方合同无法继续履行的原因不能全归责于我。第二，我认为双方约定的违约金明显过高，董莉莉的损失是中介费损失和房价上涨损失，中介费部分董莉莉已经单独列了诉讼请求，而针对房价上涨损失部分，自2013年11月15日至12月份期间，房价很平稳，基本没有涨幅。

　　三、审理查明

　　《补充协议2》，约定：若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。

　　董莉莉提交了微信记录、通话记录等，证明在合同履行过程中于小方明确表示拒绝出售2号房屋，其行为已构成违约。于小方则主张不同意出售2号房屋系因合同履行中出现的特殊情况所致，并非因房价上涨而恶意违约。刘祁山则坚持主张自己没有违约行为，不同意承担违约责任。

　　另，双方均同意解除2号房屋的《买卖合同》和《补充协议》，但于小方以未收取定金为由主张定金应当由刘祁山予以退还。

　　四、 法院判决

　　1、解除董莉莉与刘祁山、于小方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和二份《补充协议》；2、刘祁山、于小方向董莉莉返还定金人民币二万元；3、刘祁山、于小方向董莉莉赔偿保障服务费人民币一千五百二十元、居间代理费人民币三万五千二百元、违约金人民币九万元。

　　五、律师点评

　　知名房产律师靳双权认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，董莉莉与刘祁山、于小方签订的《补充协议2》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应自觉全面履行。现董莉莉、刘祁山、于小方均同意解除就2号房屋签订的《买卖合同》和《补充协议》，应依法予以确认。合同解除后，刘祁山、于小方作为2号房屋共同出售人，应当将已收取的定金向董莉莉退还，于小方提出的应当由刘祁山个人返还定金的抗辩意见不成立。

　　关于违约一节，根据本案查明的事实和证据，于小方在双方合同履行过程中，明确表示拒绝出售2号房屋，其行为已构成违约，其应承担相应违约责任，于小方就此提出抗辩意见，缺乏法律依据。刘祁山作为2号房屋共同出售人，应当就于小方的违约行为共同对外承担违约责任。董莉莉作为守约方有权要求刘祁山、于小方赔偿保障服务费1520元和居间代理费35200元，有事实和法律依据，应予以支持。对于董莉莉另行主张要求违约金人民币16万元的诉讼请求，律师靳双权认为：因违约金的立法本意在于填平守约方因的违约行为所造成的损失，而董莉莉作为房屋买受方，其所主张的定金、保障服务费、居间代理费方面的损失，已予以支持，而对于房价上涨的额度，因董莉莉未提交充分证据予以证明，故对于于小方提出的违约金过高的抗辩意见得到采信，并由法院结合案情对违约金数额酌情予以调整。

　　提醒：遇到此类案件，建议您务必掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。