房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起央产房买卖案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2015年1月10日，作为卖方的郎媛媛与作为买方的庄云燕在顺天公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》，在合同中约定：郎媛媛名下有一套房屋，该房屋的性质为央产房。郎媛媛将涉诉房屋以总价款205万元的价格出售给庄云燕。庄云燕应于合同签订当日向郎媛媛支付定金15万元。
该合同前面附有一个对买方的风险提示，其中有一条约定：在合同签署前，买方应当详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明资料。同日，郎媛媛、庄云燕与顺天公司签订《居间服务合同》，约定庄云燕向顺天公司支付居间服务费45100元。
在三方签订的一份《补充协议》中约定，郎媛媛、庄云燕、顺天公司三方任何一方如对另一方或两方只能以书面做出承诺，三方不存在也不认可口头约定或承诺。。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若买卖双方有一方违约，则买卖双方中的守约方有权要求买卖双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若居间方顺天公司违约，则买卖双方有权要求居间方退还全部已支付代理费。
上述合同签订后，庄云燕于当日向郎媛媛支付购房定金15万元，向顺天公司支付了履约服务和居间服务费总计4.8万元，其中履约服务费为2900元。
二、法院判决
法院查明，涉诉房屋的现所有权人为郎媛媛。该房屋为公房，其与原售房单位签订的《单位出售公有住房买卖契约》的约定，交易需经过售房单位同意。后原售房单位又发布一个通知，载明已购公有住房上市出售限定的范围：本区域内的住宅房屋只能在售房单位职工内部进行交易。郎媛媛在庭审中称其在签订房屋买卖合同前，曾于2014年10月得到售房单位的批准。郎媛媛对上述主张未能提供相应证据。
法院认为，庄云燕和郎媛媛签订的以郎媛媛名下的央产房为交易标的的《存量房屋买卖合同》及二人与顺天公司签订的《补充协议》系当事人意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。在合同履行过程中，因郎媛媛无法取得原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同履行存在障碍。
郎媛媛作为涉诉房屋的所有权人及出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。根据其与原售房单位签订的《单位出售公有住房买卖契约》的约定，该房屋如发生产权转移等变更，应经过原售房单位及郎媛媛所在单位同意。故郎媛媛未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，郎媛媛应当承担相应的违约责任。但因补充协议中约定的违约金标准过高，且庄云燕作为房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。故法院依法对郎媛媛应支付给庄云燕的违约金数额酌情予以减少。
顺天公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对涉案央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。
法院审理后判决：
1、解除庄云燕与郎媛媛签订的《存量房屋买卖合同》；2、解除庄云燕与郎媛媛及顺天公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》；3、郎媛媛返还庄云燕购房定金十五万元，并支付庄云燕违约金五万元；4、顺天公司退还庄云燕履约服务费及居间服务费共计四万八千元；5、驳回庄云燕的其他诉讼请求。
顺天公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第二项、第四项或将本案发回重审。
二审法院审查后判决：驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，庄云燕与郎媛媛签订的《存量房屋买卖合同》及庄云燕、郎媛媛与顺天公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。因郎媛媛无法取得原售房单位出具的同意该央产房上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同履行存在障碍。
顺天公司作为专业的房地产经纪服务机构，未能在促成买卖双方签订合同前对涉案央产房屋的限售情况予以了解核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。顺天公司虽称履约服务合同不是该公司签署的，但履约服务费确系顺天公司一并从庄云燕处收取的，法院对顺天公司的责任认定是正确的。
