房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起央产房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2015年6月27日，吴琳作为买受人与作为出卖人刘德新之子刘凯，在玫瑰公司的居间服务下，签订了《买卖定金协议书》和《存量房屋买卖合同》两份协议书。在《存量房买卖合同中约定》，刘德新出售的涉诉房屋是已购公有住房，房屋成交总价款为495万元。吴琳应当在合同签订的当天交付定金十万元，在过户前三日内一次性交付剩余全款。刘德新应当在2015年10月30日前将房屋交付给吴琳。双方最晚应当在本合同签订之日起90天内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如果需要延长办理过户手续的时间，则双方另行补充书面协议。2015年8月1日，刘德新本人将《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》落款处刘凯所代签的刘德新字划掉，签上其本人名字。自2015年6月27日合同签订后，吴琳支付定金共计10万元。2015年9月29日，经过中介玫瑰公司的申请，吴琳的资质审核通过；2015年9月14日，出卖人刘德新为涉诉房屋办理了央产房上市交易手续，2015年9月22日，玫瑰公司通过对涉诉房屋的申请，该房源核验审核通过。
2015年10月10日，买卖双方的网签完成。刘德新认为，吴琳应在过户前三日支付全部购房款项，即最晚应于2015年9月27日前三日内支付全部购房款，而实际未支付，已经构成根本违约，造成合同无法实际履行，故于2015年10月之后不同意配合吴琳办理相关过户手续。双方由此引发争议。2015年10月28日，吴琳起诉至法院，请求法院判决：1、刘德新履行与吴琳签订的涉诉房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户及交付房屋的手续。2、刘德新给付逾期办理过户交付房屋违约金直至其履行第一项诉讼请求完毕之日止；3、刘德新逾期交付房屋的违约金十万元，从2015年11月1日起算。
二、法院判决
人民法院审理后认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决：一、吴琳于本判决生效后十五日内，将购买房屋的剩余购房款四百八十五万元给付刘德新；二、吴琳履行完毕上述义务后，刘德新于十五日内协助吴琳将涉诉房屋产权办理至吴琳名下；三、刘德新在吴琳取得涉诉房屋所有权证书后十五日内，将上述房屋交付给吴琳。
一审判决后，刘德新不服，向法院提起上诉，要求撤销一审判决，依法改判驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定吴琳不履行付款义务不构成根本违约系认定事实不清。2、鉴于吴琳的根本违约行为，刘德新已经行使了单方合同解除权，该房屋买卖合同已经解除，但一审法院没有对其进行认定，属于事实认定不清。3、一审判决适用法律错误。
二审法院经过审理后认为，一、撤销一审民事判决第一项、第二项、第三项；二、驳回吴琳的全部诉讼请求
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案的争议焦点问题在于导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行的原因是什么，即应当如何认定合同违约方。
在此作如下分析：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2015年6月27日，刘凯在未取得刘德新授权的情况下代为出售房屋系无权代理行为，但刘德新于2015年8月1日对刘凯的无权代理行为进行了追认，故双方签订的房屋买卖合同自2015年6月27日起即发生法律效力。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。
本案诉争双方所签订的房屋买卖合同系在专业中介公司的居间下达成，但合同中对于办理央产房上市审批、购房资格审核等手续的时间均未作出明确约定，这也为本案争议埋下了隐患。在实际履行过程中，当出现合同未明确约定的情况时，双方应本着诚实信用的原则友好协商，但本案的双方当事人未能妥善处理双方的分歧，导致诉讼的产生。由于诉争房屋性质为央产房，上市交易需要办理相应的审批手续。现吴琳主张由于刘德新迟延办理上市交易手续，导致自己的购房资格过期需要重新审验。但双方所订立的合同中并未规定刘德新办理房屋上市交易手续的时间，也就是说只要刘德新在合同签订之日起90日内即2015年9月27日前办理完毕上市交易手续即视为其完成了该项义务，没有违反双方合同的约定。实际上刘德新于2015年9月14日办理完央产房上市交易手续，此时房屋已经符合上市交易条件，且在双方约定的最后过户期限之前，双方交易不能继续履行的责任不在刘德新一方。
在房屋买卖合同关系中，作为出卖人的刘德新的主要合同义务即是交付房屋、协助办理过户手续，而作为买受人的吴琳的主要合同义务是支付购房款。如前所述，双方在合同中对于购房款支付的具体时间未作约定，但最迟应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付，即吴琳最迟应于2015年9月24日前支付剩余购房款。尽管吴琳主张刘德新未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合吴琳、玫瑰公司的短信、录音资料，吴琳无法证明刘德新在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。吴琳未按时支付购房款已经构成违约。
本案中，双方当事人于2015年6月27日即已签订买卖合同，但直到8月1日吴琳才将全部定金支付完毕，8月18日才办理完购房资质审核，刘德新9月14日才办理完毕上市交易手续。双方均存在不同程度的懈怠，这也造成了后续履行合同时间的紧张。但对于违约责任的认定，必须严格按照合同的约定进行，刘德新办理上市交易手续的时间早于双方约定的最后过户时间近半个月，足以完成后续交易程序，刘德新没有违约行为。但吴琳未按时支付购房款的事实存在，该付款义务早于刘德新协助办理过户手续的义务，故吴琳系诉争合同的违约方。因刘德新在本案中并未提起解除合同或者确认双方合同已经解除的反诉，本院对此不予处理，但其已明确表态不同意继续履行合同，故吴琳在己方违约的情况下无权再要求刘德新继续履行合同。
