房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房产买卖表见代理的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2012年11月13日，沈娉与马巨签订了一份《二手房买卖合同》，马巨将自己名下的一套房屋出售给沈娉，房屋总价款为95万。沈娉先后支付了购房款70万元。随后马巨向沈娉交付了房屋及钥匙，沈娉入住。在《二手房买卖合同》中约定，马巨应于合同签订之日起90日内，协助沈娉办理房屋所有权转移登记手续。并约定违约责任，若一方违约，守约方有权要求违约方按日支付房屋总价款万分之五的违约金。到目前为止，马巨没有履行相关义务。经查，马巨在涉诉房屋设定了银行抵押贷款，导致马巨一直没有向沈娉办理房屋产权过户手续。于是，沈娉向法院提起诉讼，要求法院判令：1、马巨办理偿房屋贷款并解除房产抵押手续事宜；2、要求马巨协助沈娉向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋权属登记于沈娉名下；3、马巨支付逾期办理产权证的违约金（以沈娉已付房款70万元为基数，按日万分之五计算，自起诉之日即2013年2月13日起至房屋权属登记于沈娉名下之日止）。沈娉在诉讼中称，已经凑齐了款项，可以先替马巨偿还银行贷款。
马巨在诉讼中称，刘芳是沈娉的女儿，也是沈娉办理房屋买卖合同的受托人。刘芳和马巨在2011年11月签订了一份和解协议，双方同意解除合同，由马巨退还沈娉购房款84万元。因定金协议、定金收条上签字以及银行凭证上签字的是刘芳。因为，刘芳代理沈娉签订了涉诉房屋买卖定金协议，支付了房屋定金2万元，通过自己的银行账户向马巨汇款68万元。协议书系刘芳与马巨在马巨家签订的，签订时刘芳告知马巨自己能解决房屋买卖一事，并出具了承诺书。刘芳与马巨去中介公司办理退单声明当天，双方约定2013年12月16日去市建委办理撤销网签手续，沈娉也在中介公司。故双方签订协议书和承诺书时马巨有充分理由相信刘芳具有代理权，刘芳构成表见代理。因此，马巨不同意沈娉的诉讼请求。
二、法院判决
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。沈娉认为自己没有给刘芳授权，刘芳属无权代理；马巨称刘芳与马巨达成解除合同的协议的行为构成表见代理。法院于2014年3月作出判决：驳回沈娉的全部诉讼请求。
一审判决后，沈娉表示不服，提出上诉。
沈娉认为，虽然刘芳与沈娉母女关系，买房时很多事情也是刘芳办理的，但那是基于沈娉给刘芳出具的委托书，委托书权限只包括寻找房源、签合同、付款及办理入住相关手续，无其他委托事项，所以刘芳自始至终无权解除涉诉房屋的买卖合同，沈娉也并无任何行为导致马巨相信刘芳有权签订解约协议。刘芳并不成立表见代理，请求法院撤销原判，依法改判支持沈娉的全部诉讼请求。
二审法院审理后做出判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，通过分析，总结出本案的焦点问题是刘芳和马巨所达成的解除本案涉诉房屋买卖合同的协议是否有效。沈娉主张刘芳与马巨就解除《二手房买卖合同》事宜达成《协议书》的行为并不构成表见代理。
对此，分析如下：首先，从沈娉与刘芳的关系来看，双方系母女关系，刘芳系沈娉购买房屋的委托代理人，故沈娉与刘芳之间存在足以产生表见代理行为的特殊关系；其次，从房屋买卖中的行为来看，刘芳曾代理沈娉与马巨的委托代理人马巨签订了《房屋买卖定金协议》并自行支付了上述《房屋买卖定金协议》约定的定金，沈娉与马巨签订的《二手房买卖合同》中的首付款剩余部分亦系刘芳通过自己的银行账户向马巨进行的转账，故在房屋买卖过程中，除《二手房买卖合同》由沈娉签字外，沈娉一方的其余民事法律行为均由刘芳代理实施，故刘芳的上述代理行为可以使马巨一方相信其对此次房屋买卖具有全权代理权限；其次，从刘芳与马巨签订《协议书》的过程来看，刘芳系以书面形式向马巨的代理人马巨承诺其承担所有责任后，马巨系基于对刘芳的承诺才与刘芳签订了解除房屋买卖合同的《协议书》，故刘芳出具承诺书进行书面保证的行为是导致马巨相信其有解除房屋买卖合同代理权限的重要因素；最后，刘芳与马巨在中介公司办理退单声明当天，沈娉也在中介公司，但并无证据表明沈娉曾告知马巨其不同意解除房屋买卖合同，而在刘芳与马巨约定的去市建委办理撤销网签事项当天，沈娉也到达市建委，故沈娉及其家人的在场行为及沈娉未向马巨直接表态的行为也是导致马巨相信刘芳有解除房屋买卖合同代理权限的因素。
综合上述情况，基于刘芳与沈娉的特殊关系、刘芳的实际行为、沈娉在场因素，马巨完全有理由相信刘芳对解除房屋买卖合同具有代理权，两审法院认定刘芳与马巨签订《协议书》的行为构成表见代理并无不当。
刘芳签订《协议书》的行为后果应由沈娉承担，故沈娉应按照《协议书》的约定履行权利义务，沈娉基于继续履行《二手房买卖合同》所提出的各项诉讼请求，与《协议书》的内容不符，两审法院对沈娉的诉讼请求未予支持是正确的，应当予以肯定。
