房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖表见代理案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
徐冲霄与宋春丽是夫妻，徐海洋是徐冲霄之子。2002年1月21日，徐海洋以徐冲霄的名义与某市住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》，并获得涉诉房屋。2002年6月9日，徐海洋以徐冲霄的名义与蒋明凯签订《房屋转让合同》。双方协商达成，徐冲霄把危改所分的涉诉房屋转让给蒋明凯，总价款三十二万元。蒋明凯已经在2002年支付给徐冲霄25万，2002年6月9日支付给徐冲霄6万元，剩余的一万元在三个月内付清。蒋明凯承担办理任何手续的相关费用。协议签订后，徐海洋将《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件交付蒋明凯。
2002年12月9日，徐海洋以徐冲霄的名义委托蒋明凯办理涉诉房屋回迁事宜。蒋明凯办理好各种手续后，向住宅发展中心交付购房款10150元。宋春丽、徐冲霄、徐海洋从未使用过涉诉房屋。
2004年3月24日，徐海洋以徐冲霄的名义委托蒋明凯办理补充修订条款及房产证事宜。2004年3月31日，蒋明凯作为徐冲霄代理人与某市住宅中心签订《补充修订条款》。《补充协议书》中与《补充修订条款》中不一致的，以《补充修订条款》为准。该协议签订后，蒋明凯领取了房屋差价款18850.31元。
2004年5月，涉诉房屋的所有权由住宅中心转移登记至徐冲霄名下。
2013年8月，蒋明凯向法院提起诉讼，要求徐冲霄继续履行双方于2002年6月9日签订的《转让房屋协议》，协助其办理涉诉房屋产权转移登记手续。在诉讼中，蒋明凯为继续履行《转让房屋协议》，自愿将剩余房款1万元交至法院。法院经审理认为徐海洋代徐冲霄与蒋明凯签订《转让房屋协议》的行为构成表见代理，于2013年11月判决：一、蒋明凯给付徐冲霄剩余购房款一万元（已交纳）；二、徐冲霄于判决生效之日起十五日内协助蒋明凯办理房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权登记至蒋明凯名下。
2013年12月，宋春丽提起诉讼，认为蒋明凯明知购买的是夫妻共有的房屋，显属恶意，并且蒋明凯未支付购房款亦未办理产权过户手续，故请求法院依法撤销上述民事判决；改判驳回蒋明凯的诉讼请求。
二、法院判决
宋春丽主张撤销上述民事判决，无事实与法律依据，对宋春丽的请求不予支持。故法院判决：驳回宋春丽的诉讼请求。
判决后，宋春丽不服，持一审诉讼理由向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持宋春丽全部诉讼请求。
二审法院查明后认为，宋春丽以第三人撤销之诉为案由起诉，符合法律规定。
涉案房屋系危改安置购房，原房屋系徐冲霄、宋春丽夫妻关系存续期间获得。《民安危改区就地安置合同》购房人载明仅为徐冲霄，徐海洋代徐冲霄与某市住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》。宋春丽对徐冲霄作为购房人购买涉诉房屋一事明确知晓，同时认可其子徐海洋代徐冲霄签署《民安危改区就地安置合同》有效。
徐冲霄与宋春丽系夫妻，《转让房屋协议》中合同主体虽无宋春丽，但徐冲霄与宋春丽之间应为家事代理关系。徐海洋系宋春丽、徐冲霄之子。蒋明凯根据购房人为徐冲霄的《民安危改区就地安置合同》、徐海洋与徐冲霄的父子关系以及徐海洋持有《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件的事实，在2002年当时的条件下，有理由相信徐海洋对涉诉房屋有处置权，徐海洋的行为构成表见代理。蒋明凯支付了合理对价的购房款，于2002年12月从某市住宅发展中心处取得、使用涉诉房屋，此后十年间，宋春丽、徐冲霄、徐海洋与蒋明凯之间就涉诉房屋无纠纷、无往来，至2013年由蒋明凯向法院提起诉讼，要求徐冲霄继续履行《转让房屋协议》，协助其办理涉诉房屋产权转移登记手续。涉诉房屋的所有权于2004年5月由住宅中心转移登记至徐冲霄名下，于2014年4月3日由徐冲霄转移登记至蒋明凯名下。据此，宋春丽的上诉请求，本院不予支持。如徐海洋的行为给宋春丽、徐冲霄造成损失，宋春丽、徐冲霄可另行向徐海洋要求赔偿损失。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。
本院判决如下：驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案是宋春丽以2013年11月的民事判决侵犯了其所有权为由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定提起的诉讼。其诉讼主张系撤销生效判决以及改判驳回蒋明凯的诉讼请求，所列被告为原生效判决的双方当事人，其诉讼目的为否定生效判决相应条款的既判力，故本案应为第三人撤销之诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款系提起第三人撤销之诉的法律依据。该款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”关于宋春丽是否有权提起第三人撤销之诉的问题，根据现已查明的事实，没有确定的证据证明宋春丽于2013年法院审理期间知道诉讼的存在，亦没有证据显示系宋春丽因其自身的原因没有参加诉讼，且已经发生效力的民事裁定没有支持徐冲霄关于宋春丽应当作为该民事案件诉讼主体的意见，现宋春丽在法定的期间内以对涉案房屋有独立请求权的第三人身份提起第三人撤销之诉，并无不当，予以确认。
法律规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据现已查明的事实，宋春丽与徐冲霄系夫妻，徐海洋系宋春丽、徐冲霄之子。本案涉诉房屋系危改安置购房，原房屋系徐冲霄、宋春丽夫妻关系存续期间获得。宋春丽认可的《民安危改区就地安置合同》购房人载明为徐冲霄，徐海洋代徐冲霄与某市住宅发展中心签订《民安危改区就地安置合同》，后徐海洋持《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件与蒋明凯签订买卖合同，蒋明凯根据《民安危改区就地安置合同》显示的购房人为徐冲霄、徐海洋与徐冲霄的父子关系以及徐海洋持有《民安危改区就地安置合同》及购房发票原件的事实有理由相信徐海洋对涉诉房屋有处置权，徐海洋的行为构成表见代理。
宋春丽对徐冲霄作为购房人购买涉诉房屋一事明确知晓，同时认可其子徐海洋代徐冲霄签署《民安危改区就地安置合同》，宋春丽明知其应当获得安置的涉案房屋情况下仍在外租住房屋十多年，且宋春丽在知道涉诉房屋已经交付的事实后，其子徐海洋对涉案房屋的处理方式与宋春丽和徐冲霄的陈述并不一致，宋春丽与徐冲霄共同居住且徐海洋亦曾与二人共同生活过，在此情况之下，宋春丽仍未对涉案房屋主张权利，故宋春丽未及时否定徐海洋的代理行为。
综上，徐海洋与蒋明凯签订涉诉房屋买卖合同的行为构成表见代理，现涉诉房屋的买卖合同已经依约履行，原判并无不当，宋春丽的诉讼请求无法律依据，不予支持。
