房产律师解析一起赠与房产纠纷案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋继承纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

陈东与陈西系兄弟，同为陈保国（1981年3月23日殁）与刘萍（2015年8月12日殁）之子。陈保国原户口登记地北京市西城区47号。刘萍户口落在涉案1201号房屋内。在1998年5月12日签发的户主刘萍的户口簿上记载刘萍的婚姻状况为丧偶。

涉案房屋原系刘萍与陈保国夫妻关系存续期间承租的公房。1996年7月12日，中宣部（甲方）与刘萍（乙方）签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，约定：甲方在乙方所在单位认可的情况下，将涉案1201号房屋按北京市1996年售房成本价30000元出售给乙方，甲方按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，成本价年工龄折扣率为0.9%。

2003年3月12日，中宣部（甲方）与购房人刘萍签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，内容与1996年契约同。同年9月10日，双方办理过户手续。

陈西提交日期为2009年6月19日的公证处出具的公证书，显示：赠与人刘萍与受赠人陈西于2009年5月19日签订赠与合同，声明刘萍将涉案房屋赠与陈西，房产转移时间以过户为准。

2010年4月18日，刘萍与陈西签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定刘萍将涉案房屋以108万元的价格出售给陈西，并于当日办理了过户。陈西称，上述房屋实际上是赠与，出于税收的考虑才签订了房屋买卖合同，实际上该房款并未支付刘萍。

陈东认为陈西与刘萍签订的房屋买卖合同无效，因为刘萍对涉案房屋并不享有全部产权，该房在购买时折算了父亲陈保国的工龄及未分割的遗产，属于父母的共同财产，刘萍无权处分；陈西以低于市场价的价格购买涉案房屋不属于善意取得。陈西称，父亲并未遗留太多现金，且涉案房屋是自己出资购买的，并提供了其姐的证言。陈东对此不予认可。

二、法院审理

一审法院经过审理认为，涉案房屋是刘萍在其配偶死亡多年后购买，不属于夫妻共同财产，刘萍可自由处分涉案房屋；陈东欲确认网签合同无效，但是赠与合同尚未生效，所以无法支持其主张。

判决后，陈东不服，上诉至二审法院，二审法院经过审理维持了一审判决。

三、法院判决

一审判决：

驳回陈东的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案双方争议的主要问题是刘萍与陈西就涉案房屋签订的存量房屋买卖合同，是否存在合同无效的情形，而解决该问题的关键在于涉案房屋中有无作为陈保国遗产的财产份额，刘萍是否有权自行处分涉案房屋，若刘萍有权自行处分涉案房屋，则其与陈西买卖涉案房屋必不存在恶意串通损害第三人利益的情形。

首先要明确涉案房屋是否属于陈保国与刘萍的夫妻共同财产，刘萍能否处分该房产。遗产是指被继承人死亡时遗留的合法财产。本案中，涉案房屋虽系双方当事人父母陈保国与刘萍夫妇夫妻关系存续期间承租的公房，但系刘萍在陈保国于1981年去世后的十几年后以其个人名义出资购买，并登记在刘萍名下，陈东虽称购房款中包含有陈保国的遗产，但未提供充分证据予以证明，故对其该项主张，法院难以采信。

交易价格及价款是否支付，不是确认合同效力的法定条件，陈东以此为由主张合同无效，没有法律依据。涉案房屋所有权人由刘萍变更至陈西名下时，在房屋登记机关备案签订了一份存量房屋买卖合同即陈东请求法院确认无效的合同，在该合同中仅记载了房屋的坐落位置及价款，对房屋装修的价格、房屋的交付、房屋价款的交付、产权转移时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款均未填写，并且合同相对人就上述事宜未另签房屋买卖合同，合同签订当日交易双方即办理了房屋所有权变更登记，以上情节足以证明，刘萍与陈西签订的存量房屋买卖合同是为完成房屋所有权变更登记而签订的网签合同。再综合陈西对未支付房屋价款的自认陈述及当事人在本次诉讼中对证据的真实性未提出异议并经过公证的赠与合同内容能够认定，刘萍与陈西为办理涉案房屋的产权过户手续而签订网签合同是对赠与合同的履行行为。因此，在赠与合同的效力未经司法程序确认前，即要求确认网签合同的效力，缺乏事实依据。

关于如何认定出售公有住宅楼房中的折算工龄问题，现在我国并无相关法律规定和司法解释，在此情况下，陈东主张涉案房屋中有作为陈保国遗产的财产份额，缺乏事实和法律依据，再结合公证机关曾对刘萍与陈西之间就涉案房屋的赠与合同予以公证的事实，法院对陈东有关涉案房屋无权自行处分的意见，不予采纳，对其有关刘萍与陈西就涉案房屋签订的买卖合同无效的主张，不予支持。