北京房产律师点评房屋买卖纠纷：合同效力认定

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、原被告诉称

原告诉称：北京市某区雕思小区334号的经济适用房系我们夫妻共同财产，该房产被胡丽静于2007年4月14日卖给李天尔，后该买卖协议被大兴法院和北京市中级法院认定为无效。判决生效后，李天尔应当返还涉案房屋和相关财产，但其始终不配合。我们要求李天尔返还位于北京市某区雕思小区334号的房产；李天尔返还涉案房产的房产证原件一本；诉讼费用由李天尔承担。

被告辩称：我认为我买房子是正当合法的，我不服大兴法院和北京市中级法院的判决；我可以腾退房屋，但是胡丽静和胡定一得赔偿我损失一百六十万元，否则我不同意腾房；胡丽静和胡定一所称的房产证确实在我手中。胡丽静与我签订的房屋买卖协议已被认定无效，按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，故胡丽静和胡定一应当返还购房款三十万元；合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，对此，胡丽静与胡定一应当赔偿给我带来的损失。据此，我反诉要求胡丽静和胡定一返还购房款三十万元；胡丽静和胡定一赔偿我经济损失一百三十万元；反诉费用由胡丽静和胡定一承担。

原告对被告的反诉辩称：我们同意返还购房款三十万元，但是不同意赔偿经济损失一百三十万元，购房时李天尔没有尽到审查义务，应自己承担一定责任。

二、审理查明

胡定一与胡丽静系夫妻，两人于1997年9月18日登记结婚。2004年12月4日，胡丽静与某房地产公司签订《房屋买卖合同》，胡丽静购得位于某区雕思小区334号房屋一套。2006年9月23日，胡丽静办理了诉争房屋的入住手续。2007年9月4日，胡丽静取得诉争房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为胡丽静。该房屋为经济适用住房。

2007年4月14日，胡丽静与李天尔签订协议书，约定：胡丽静将位于某区雕思小区334号房屋以三十三万元的价格出售给李天尔；李天尔一次性支付胡丽静三十万元；余款三万元在双方过户时一次性付清；胡丽静有责任协助李天尔办理过户时的一切事宜，过户的一切费用由李天尔负担。协议签订后，李天尔一次性通过银行转账支付给胡丽静三十万元，胡丽静将《房屋买卖合同》原件、房屋所有权证原件、物业服务协议书原件、购房发票原件、燃气卡、电卡等材料以及涉案房屋均交付李天尔。此后，李天尔在诉争房屋处居住至今。上述协议书，胡定一以胡丽静与李天尔为被告提起房屋买卖合同诉讼，法院民事判决书判定：确认胡丽静与李天尔于2007年4月14日签订的房屋买卖协议书无效；李天尔对此判决不服提起上诉，后中级法院民事判决书判定：驳回上诉，维持原判。

就涉案房产的市场价值，经本院委托，北京华信房地产评估有限公司于2013年11月16日出具房地产估价报告载有：位于北京市某区雕思小区334号的房地产总价为一百六十万万元；李天尔因此评估开支评估费六千元。

三、判决如下：

1、原告胡丽静、胡定一退还被告李天尔购房款三十万元并赔偿升值损失八十万，以上共计一百零九万零八百元；在原告胡丽静、胡定一付清上述款项后，被告李天尔将位于北京市某区雕思小区334号房屋腾退给原告胡丽静、胡定一，在腾退时，一并交付给原告胡丽静、胡定一与腾退房屋房产证；

2、驳回被告李天尔的其他反诉请求。

四、资深房产律师靳双权点评

资深房产律师靳双权认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡丽静与李天尔之间就位于北京市某区雕思小区334号房屋买卖协议，已经生效判决予以确认无效，结合当事人的庭审中意见，李天尔负有将涉案房屋返还给胡丽静、胡定一的义务，在返还房屋时，应一并返还房屋附随材料，即房屋所有权证书；胡丽静、胡定一负有返还李天尔支付购房款的义务。就涉案房屋的增值部分，胡丽静作为房屋登记产权人，在未征征得胡定一同意的情况下，擅自处分，相比李天尔未尽到审查义务，负有更大过错，作为现利益接收一方，胡丽静与胡定一应共同赔偿李天尔一定的财产损失，具体赔偿损失的数额，本院结合评估报告确定为八十万元。