迟延解押引起的二手房买卖合同纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起迟延解押引起的二手房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2014年6月20日，赵丹作为出售方（甲方）与刘威志作为买受方（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将其名下的1205号房屋出售给乙方，成交价格154万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押金额为32万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元。其中《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还。乙方网签后，甲方预约还款，当日双方到银行代甲还款32万元，该款只能用于解押。当日，刘威志向赵丹支付定金5万元。

2014年6月底，赵丹分别通知中介公司和刘威志约定2014年7月17日共同前往银行偿还房屋抵押贷款32万元。刘威志并未在7月17日与赵丹一同前往银行解押，赵丹将上述32万元抵押贷款自行偿还。刘威志表示2014年7月17日是赵丹自行与银行约定的时间，其并未同意在该时间偿还银行抵押贷款，其在8月22日将32万元凑齐后通知赵丹进行网签，但是赵丹表示只有在赔偿其损失的情况下才同意继续履行合同。中介公司表示刘威志在得知偿还房屋抵押贷款时间表示其在2014年7月17日无法凑齐32万元，并表示不想继续履行合同要求赵丹退还定金，赵丹对于刘威志解约并退还定金的要求并未同意，而是要求继续履行合同。后刘威志称其可于8月22日凑足32万元房款要求赵丹在8月22日进行网签，但赵丹要求刘威志赔偿其损失后才能进行网签。赵丹表示在中介公司通知其进行网签时其确实要求刘威志在赔偿其损失再配合进行网签。

二、庭审过程

一审法院经过审理后认为房屋买卖真实有效，审理中双方同意解除合同，法院不持异议；因为赵丹于2014年6月底即已通知刘威志在2014年7月17日同其前往银行还贷解押，但是刘威志以资金不足为由拒绝履行合同，因为赵丹通知时间距离还贷还有20天时间，刘威志有充分时间筹措借款，刘威志的行为已经违反了其合同义务，故其对赵丹主张30万违约金的请求不予支持，因为定金刘威志违约，所以无法主张定金。因为二手房屋交易市场价格变动，所以对赵丹主张刘威志向其支付30万元违约金的请求也不支持。

法院判决后，赵丹不服上诉至二审，理由是本合同完全合法有效，本合同对于违约赔偿额度进行了明确的约定，刘威志单方违反合同约定，擅自终止合同，且无免责事由，应严格按照合同约定的违约金条款向赵丹支付违约金。赵丹为避免更大损失而作出补救措施，借款提前偿还了贷款，赵丹因补救措施而产生的损失理应由刘威志承担。

三、法院判决

一审判决：

1、解除刘威志与赵丹于二〇一四年六月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

2、驳回刘威志的其他诉讼请求；

3、驳回赵丹的其他反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。赵丹、刘威志签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。

根据本案经审理查明的事实，刘威志未按约筹措资金偿还涉案房屋银行抵押贷款的行为构成违约，双方因此就合同履行发生纠纷，并最终导致合同解除。虽然赵丹与刘威志均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，但并不影响赵丹依据法律的规定和双方签订的合同中关于违约责任的约定，向刘威志主张违约金赔偿。

依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

本案中，赵丹在一审诉讼中，明确拒绝向刘威志退还合同定金，并同时要求刘威志支付合同违约金；而刘威志也明确向法院提出赵丹主张的违约金过分高于造成的损失，要求法院予以适当减少，一审法院结合赵丹已经收取5万元定金损失赔偿和涉案房屋二手房屋交易市场的价格变动等因素，认定赵丹主张违约金数额过高，不予支持，并无不当。虽然赵丹在二审中明确表示同意定金全数返还，坚持要求刘威志按照合同约定支付违约金，但其并未提交充分证据证明其因刘威志的违约行为造成的实际损失远远超过5万元定金赔偿部分，一审法院酌定数额过低，故赵丹的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。