因买方资质问题出现的二手房买卖合同纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因买方资质引起的二手房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、基本案情

　　刘芳与王铁林系夫妻关系，2011年12月11日登记结婚，2013年3月23日离婚。刘芳名下原有1201号房屋一套，是其婚前个人财产，为了减少税费，刘芳将房屋过户到王铁林名下，有王铁林协助刘芳出卖该房屋。因此，双方于2013年3月26日将房屋过户至王铁林名下。

　　2013年3月13日，刘芳(卖方)、孙博(买方)、中介公司(居间方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定刘芳将该涉案房屋以470万元的价格出卖给孙博，签约当日孙博支付定金5万元，刘芳将房屋更名至王铁林名下后，追加定金25万，在刘芳更名十日内，网签之后，孙博支付首付款70万元，2013年8月30日前支付剩余购房款370万元。当日，孙博签署了《购房承诺书》、《家庭成员情况申报表》及《购房人家庭唯一住房承诺表》。当日，三方《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定孙博支付中介公司居间服务费80000元和保障服务费8000元。

　　3月26日，孙博与王铁林、刘芳、中介公司签订第二份《补充协议》，约定在网签前出售人由刘芳变更为王铁林，王铁林完全承担并无条件履行上述协议。

　　签约后，孙博依约支付了上述定金、首付款、中介费等。但其后，合同各位能继续履行，孙博称中介知其无购房资格，但是虚假承诺可以为其办理网签及过户;刘芳、王铁林、中介公司称孙博事前已经知道仙姑政策，只是因为其将要换房出售的房屋价格下跌，所以不愿意出售其房屋。

　　中介称，孙博名下有两套房屋，不符合北京市的购房政策，经过协商后，刘芳同意给孙博4个月时间完成自己房屋的出卖，中介未作出任何承诺4个月内连买带卖全部完成，也没有承诺以370万元的价格卖掉孙博名下的房屋。5月份，房屋下降时，刘芳提出降价5到10万，双方未能达成一致意见，6月份时孙博提出不出卖自己名下房屋;因交易双方涉及钱款交易，中介以其案外人郑伯奎名义草拟了一个网签，以避免业主或其他中介公司再买卖涉案房屋，在孙博卖掉名下一套房屋具备购房条件后，中介公司可自行操作撤销草拟网签。孙博称其并未主动将其名下房屋在中介公司挂牌出售，中介公司承诺在4个月内以370万元的价格出售孙博名下房产，刘芳并未向其提出降价5到10万元的方案。刘芳、王铁林及中介公司认可证人所述。

　　孙博提交其与刘芳、中介公司的电话录音，证明其于5月18日及时提出解除《买卖合同》，但刘芳置之不理。刘芳认可真实性，但认为其在协商不成的情况下及时提起诉讼，没有推诿。2013年8月28日，李緩、王铁林以EMS快递的方式向孙博发出《解除合同通知书》，以孙博逾期付款为由提出解除合同。但是该地址与孙博在合同上书写的地址并不一致。快递查询结果显示，该通知书于8月29日由家人代收。孙博否认其本人曾收到这份快递。

　　刘芳、王铁林提交网上查询的涉案房屋所在小区房屋出售网页，证明涉案房屋现价格远低于签约时的价格，其因孙博违约损失巨大。孙博对此证据不予认可。中介公司认为网上价格会低于实际售价。

　　二、庭审过程

　　一审法院经过审理认为，本案上述签订的合同真实有效，因孙博不具备购房资格，所以解除合同予以解除，但是因为刘芳发送的《解除合同通知书》，但是该通知书的孙博地址并非合同记载的地址，法院因此不支持刘芳关于合同2013年8月28号解除的主张。因为中介公司已经完成了居间义务，所以中介不存在违约行为。本案中，孙博的行为是否构成违约是争议焦点，孙博作为一个完全民事行为能力人，对限购政策、房价涨跌都应当有所预期，考虑到刘芳、王铁林怠于解除合同，违约金数额应当适当减少。

　　法院判决后，原被告双方均不服，提起上诉。孙博称中介公司是虚假陈述，法院以此为基础做出的判决是错误的，刘芳、王铁林认为法院自行酌定违约金的行为缺乏事实和合同依据。二审法院经过审理后认为，一审法院裁判正确，予以维持。

　　三、判据

　　一审判决:

　　1、解除孙博与刘芳签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《装修款补充协议》;

　　2、解除孙博与刘芳及中介公司于二〇一三年三月十三日签订的《补充协议》;

　　3、解除孙博与刘芳、王铁林及中介公司二〇一三年三月二十六日签订的《补充协议》;

　　4、刘芳、王铁林于判决生效后七日内返还孙博房款一百万元;

　　5、孙博于判决生效后七日内给付刘芳、王铁林违约金三十万元;

　　6、中介公司于判决生效后七日内返还孙博保障服务费八千元;

　　7、驳回孙博的其他诉讼请求;

　　8、驳回刘芳、王铁林的其他诉讼请求。

　　二审判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、点评

　　知名房产律师靳双权点评

　　知名房产律师靳双权点评：

　　本案中，各方当事人均同意解除孙博与刘芳签订的《买卖合同》及其《补充协议》、《装修款补充协议》、孙博与刘芳、中介公司签订的《补充协议》以及孙博、刘芳、王铁林与中介公司签订的《补充协议》，法院不持异议。

　　本案中，孙博家庭在本市拥有两套房产，依据现有证据，在促成交易前中介公司向孙博告知了北京市房屋限购政策，即孙博明知不出售其家庭的一套住房，即无法正常履行与刘芳(后房屋出卖人的合同权利义务由王铁林承受)所签订的房屋买卖合同。因而，孙博欲在4个月内出售其名下一套房屋以具备购房资格和经济能力购买刘芳(王铁林)的房屋。在此情形下，孙博作为完全行为能力人应当对其名下房屋能否在上述期间内售出以及以何种价格售出具有合理的预期，充分考虑到可能出现的房地产市场价格波动风险，以及上述市场风险对于其售房价格可能造成的影响进而对其履行与刘芳之间房屋买卖合同可能造成的影响，并承担由此引发的交易风险。本案中，双方签订房屋买卖合同后，因房价下跌孙博未能以预期价格出，其名下房产，其即未再出售名下房产以取得购买涉案房屋资格继续履行双方买卖合同，而是提出解除买卖合同且未按约定支付房屋佘款，其行为已经构成违约，并导致了合同的解除，其应当就此向刘芳、王铁林承担违约责任。关于违约金数额，《补充协议》约定为合同金额的20%,原审判决综合考虑孙博提出解除合同的时间、双方就解除事宜协商的经过以及刘芳、王铁林的损失等因素，认定上述约定违约金数额过高，并参酌前述具体情况确定孙博支付违约金数额为30万元并无不妥，且法院审理中孙博亦就违约金标准过高一节提出相应诉请，法院对此予以维持，对于孙博及刘芳、王铁林分别针对违约金所提之上诉请求，法院均不予支持。

　　另，房屋买卖合同解除后刘芳、王铁林应将所收取房款100万元返还孙博，但合同解除系孙博违约行为所致，其要求刘芳、王铁林支付房款利息的上诉主张，缺乏依据，法院不予支持。

　　中介公司促成孙博与刘芳、王铁林签订房屋买卖合同，完成了居间义务，孙博要求解除《居间服务合同》缺乏法律依据，法院不予支持，中介公司有权依据上述合同的约定收取相应居间服务费用。孙博上诉称中介公司曾承诺于4个月内以470万元价格出售其名下住房，并欺骗其在《购房承诺书》、《家庭成员情况申请表》等文件上签字，但未就此提供证据佐证，法院不予采信，并对其据此所提出的要求中介公司退还中介费的上诉请求不予支持。现中介公司同意退还保障服务费，各方对此亦均未提出异议，法院亦予以确认。

　　综上，孙博与刘芳、王铁林上诉主张均缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。