委托人不承认委托引起的房屋买卖纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起委托人不承认委托引起的房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

徐安与张强系夫妻关系，没有子女。程权系张强侄子，2006年5月21日，童杰（甲方）与程权（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方同意以350000元价格购买甲方拥有的房产。该合同签订后不久，徐安与张强即搬进该购买的涉案房屋，居住至今。张强将购房款350000元交给程权，2009年4月2日，程权向张强出具了一张收条。2011年2月4日，张强因病去世。之后，徐安多次要求程权将购买的房屋过户到徐安名下，程权在与徐安的谈话中认可系受委托购买房屋，也愿意协助办理过户。但至今，所购买房屋仍在童杰名下，未办理房产过户。

经查，该房屋于2011年1月3日办理了房权证，登记房屋所有权人为童杰，房屋1201号。程权持有与童杰签订的《二手房买卖合同》原件。

另查，徐安与程权就本案涉案房屋因委托合同纠纷曾在法院发生诉讼，该法院经过二审终审后认定徐安与程权之间存在委托关系。

二、庭审过程

一审法院经过审理后认为：合同具有相对性，签订《二手房买卖合同》的相对方是程权与童杰，虽然法院已生效判决确认程权于2006年5月21日签订的《二手房买卖合同》系接受徐安委托的代理行为，但本案中徐安没有提交充分证据证明程权与童杰签订《二手房买卖合同》时童杰知道徐安与程权之间存在代理关系，故徐安要求童杰履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。

徐安不服一审判决，上诉至二审，理由是童杰知道房屋买卖的实际买受人是徐安，房屋买卖合同双方当事人应当是童杰与徐安。

三、法院判决

一审判决：

驳回徐安的诉讼请求。

二审判决：

1、撤销一审民事判决；

2、童杰于本判决生效后十五日内协助徐安办理1201号房屋办理过户手续。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

根据查明的事实，本案涉及两重法律关系。

其一，生效法律文书确认徐安与程权之间就涉案房屋形成委托代理关系，程权于2006年5月21日签订的《二手房买卖合同》系接受徐安委托的代理行为。

其二，程权与童杰之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定确认《二手房买卖合同》的相对方是程权与童杰，徐安没有提交充分证据证明程权与童杰签订《二手房买卖合同》时童杰知道徐安与程权之间存在代理关系，故不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，并无不妥，但是，该条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束徐安与童杰的情形，故原审法院据此驳回徐安要求童杰履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系和新的权利行使方式未予进一步审查，适用法律不当。

《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据此，本院对徐安要求童杰协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求分析如下：

首先，根据《二手房买卖合同》，童杰收到全部购房款，应当履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务；因童杰尚未履行该项合同义务，未将涉案房屋转移登记至程权，致徐安无法向程权主张权利，构成了徐安权利实现障碍的原因。

其次，在此情况下，程权作为受托人，负有向委托人徐安披露《二手房买卖合同》签订与履行情况的义务。从徐安与程权就涉案房屋的委托合同纠纷案件审理情况来看，可以确认《二手房买卖合同》的签订与履行的实际情况已经通过法院审理向徐安披露。

因此，虽根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，买卖合同关系不能直接约束徐安与童杰，但是童杰未予履行合同义务作为徐安权利实现障碍的原因已通过徐安与程权之间的诉讼向徐安披露，故徐安就此可以直接向童杰主张权利。据此，徐安要求童杰协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求应予支持。