因无法办理继承公证引起的合同纠纷

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起房屋买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年2月13日，在久居公司的居间服务下，刘珏（买受人）与王珩（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王珩将其位于西城区的1201号房屋以280万的价格出卖给刘珏；双方与久居公司签订了《居间服务合同》，与中信公司签订了《房屋交易保障服务合同》及其他相关文件。《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人支付首付款120万，剩余房款以银行贷款160万元的方式支付。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，如果因出卖人的原因导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担违约责任。双方约定自本合同签订之日起90日内办理过户手续。买受人未能在2013年5月13日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款并支付利息。

《补充协议》约定：280万是卖方的净得价，不含税。房屋买卖合同签订当日，买受人向出卖方支付定金10万元；银行批贷函通知下发三日内，买受人将首付款120万元（含定金10万元）以资金托管的方式，支付出卖方；买卖双方应于网签完成三日内，共同前往贷款机构办理贷款申请审批手续。交易过程中的说有税费由买受人承担。

《居间服务合同》约定买受人签约当日向久居公司支付居间代理费6万元。《房屋交易保障服务合同》约定签约当日买受人向中信公司支付保障服务费14000元，房屋评估费600元由中信公司代收。

同日，买受人刘珏履行了上述义务。单签约当日，刘珏并未依约支付定金，但给王珩书写了欠条。第二日，刘珏向王珩支付定金10万元。为取得央产房上市交易的相关手续，2013年5月6日，刘珏向所购房产的物业服务部门支付2013年5月至2015年5月期间的物业管理费900元，住房押金1000元。2013年5月26日，买卖双方办理了出售房屋的网签合同。

二、法院查明

法院审理查明：王珩出售的房屋系王珩与其妻李凰共同所有的房产，该房屋登记在王珩名下。王珩之妻李凰于2013年5月去世，李凰之父母已于早年去世。王珩之妻去世后，王珩未办理所售房屋的继承公证手续。当久居公司为刘珏、王珩办理完毕出售房屋的网签手续，买卖双方依约到贷款审批部门办理贷款面签手续时，因王珩未取得所售房屋的继承公证手续，进而无法办理贷款面签手续，以致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不能继续向下履行。

对此，王珩表示一直积极办理继承公证手续，但客观情况是难以取得王珩之妻李凰之父母去世的相关资料，公证处不予办理所售房屋的继承公证。2013年6月28日，王珩及相关继承人达成调解，确定王珩所售的房屋归王珩所有。2013年6月30日，法院确认调解书有效。王珩陈述2013年6月31日向久居公司口头告知了裁定书的事宜，2013年7月10日，向中介公司邮寄了人民调解书和法院的裁定书，并就此提供了邮政快递单据。王珩称其后无法联系上李珏，庭审中称刘珏没有购房资格属于违约，但未提供刘珏没有购房资格的证据。刘珏表示自己具有购房资格，并提供证据证明其在积极履行合同。

再查，因王珩未及时提供继承公证手续，2013年6月17日久居公司书面催告王珩于2013年6月25日前，办理继承公证相关手续，配合刘珏完成贷款面签手续，并继续履行合同。

刘珏以王珩拒绝配合出具继承公证的相关手续文件，构成根本违约为由诉至法院，要求判令解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，被告王珩向原告刘珏返还定金10万元、支付违约金56万元。判令被告王珩赔偿原告刘珏经济损失8万元。诉讼费由被告负担。同时，刘珏不同意王珩的反诉请求。

王珩同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，但表示合同没有履行的原因是刘珏没有购房资格，并在久居公司催告办理继承公证的最后期限之前提起诉讼，要求解除合同，属于刘珏违约，不同意刘珏的其他诉讼请求，并反诉要求刘珏支付违约金56万元，并负担诉讼费。

久居公司表示对双方解除合同不持异议，但居间服务费不予退还。

三、法院判决

1、解除刘珏与王珩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及网签合同。

2、自本判决生效之日起七日内，王珩退还刘珏支付的购房定金十万元。

3、自本判决生效之日起七日内，王珩赔偿刘珏经济损失八万元。

4、驳回刘珏的其他诉讼请求。

5、驳回王珩的其他反诉请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，刘珏与王珩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，故双方当事人均应自觉履行合同约定的义务。庭审中双方当事人均表示不再继续履行该合同，请求法院予以解除并解除网签合同，故法院对刘珏与王珩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及网签合同予以解除。

关于违约责任，由于王珩未提供刘珏不具有购房资格的相关证据，故对王珩反诉要求刘珏支付违约金的反诉请求，法院不予支持。

办理贷款面签的过程中王珩虽因客观原因不能出示继承公证书，但仍因王珩导致的违约，王珩应当承担相应的责任。故双方的购房合同解除后，刘珏向王珩支付的定金10万元应当予以返还，客观上使刘珏造成的因购房支出的各项支出费用的损失，王珩应当予以赔偿。故对刘珏要求王珩返还定金，并赔偿经济损失8万元的诉讼请求，法院予以支持。

由于王珩之妻李凰之父母去世的时间久远，李凰之父母去世的相关证据资料客观上确实难以找到。刘珏与王珩于2013年5月26日，办理了出售房屋的网签手续，按照购房合同约定双方应于2013年5月29日前办理贷款申请审批手续，此日与双方约定的在2013年5月13日之前，共同办理房屋所有权转移登记手续的期间已经超过了《补充协议》约定的15日的根本违约期间。对此逾期责任，双方均未提供证据证明，法院无法归责于一方。久居公司催告王珩于2013年6月25日前，办理继承公证相关手续。其后，王珩积极通过人民调解协议书和法院的民事裁定书，于2013年6月30日确定了自己的继承权利。此时，购房合同本应可以继续履行，但本案中双方均表示不再继续履行合同。在此情况下，刘珏要求王珩支付根本违约的违约金56万元的诉讼请求，法院难以支持。