租赁违建房屋确认合同无效后腾退返还房屋

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、原被告诉求

原告潜龙公司诉称：2006年潜龙公司租用大兴区西红门镇第四村土地，建造飞龙公寓。2010年12月2日，潜龙公司与胡丽静签订房屋租赁合同，将飞龙公寓777号租给胡丽静使用，租期二十年。由于上述房屋被规划拆迁，村委会通知潜龙公司解除占地租赁合同，并责令拆除地上物。因此，潜龙公司要求确认双方签订的合同无效；潜龙公司退还胡丽静剩余时间的租赁费用；胡丽静将飞龙公寓777号腾退给潜龙公司；诉讼费用由胡丽静承担。

被告胡丽静辩称：胡丽静不同意潜龙公司的诉讼请求。双方签订的租赁合同是真实意思表示，不违反法律强制性规定应该有效，根据诚实信用原则，胡丽静已经履行了全部合同义务，潜龙公司有义务保障胡丽静的合同目的实现，如涉及公共利益拆迁，潜龙公司应向胡丽静支付涉诉房屋的拆迁补偿款。

被告胡丽静反诉称：胡丽静向潜龙公司支付二十年租金共计七万元，合同约定如遇国家政府拆迁征地，所有地上物补偿归胡丽静所有，土地补偿归潜龙公司所有。合同签订后，胡丽静支付了房屋租金，现因房屋涉及拆迁征地，潜龙公司要求腾退房屋，现反诉请求：1、判令潜龙公司赔偿胡丽静因腾退房屋造成的损失五万元；2判令潜龙公司给付胡丽静房屋拆迁款；3、判令潜龙公司承担诉讼费。

二、审理查明

2005年9月16日，李金山与村委会签订合同，李金山租赁该村待开发土地，并且双方并就其他事项进行了约定。李金山原系潜龙公司的法定代表人，后潜龙公司法定代表人变更为李小山。

2010年12月2日，潜龙公司与胡丽静签订房屋住宅租赁合同，潜龙公司将飞龙公寓777号出租给胡丽静，租期二十年；租金为七万元，并且胡丽静向潜龙公司交纳了各种费用共计六千。租赁房屋没有行政部门的准建手续。胡丽静在庭审中提交2010年土地租用证明复印件，证明房屋有权出租，双方签订的合同真实有效的，潜龙公司对该证明的真实性不认可。

三、判决如下：

一、原告北京潜龙公司与被告胡丽静签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告胡丽静将基于上述《房屋租赁合同》所承租的房屋腾退给原告北京潜龙公司；原告北京潜龙公司自被告胡丽静退房后退还被告胡丽静交纳的剩余租金；

三、原告北京潜龙公司支付被告胡丽静因腾退房屋造成的装修折价补偿；

四、驳回被告胡丽静的其他反诉请求。

四、资深房产律师靳双权点评

资深房产律师靳双权认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，潜龙公司与胡丽静签订的租赁合同所租赁的标的物，没有经过相关行政部门审批，双方所签订的合同，应属无效。合同无效的，因合同取得的财产应当返还，故胡丽静应将涉案租赁物腾退给潜龙公司，潜龙公司主张退还剩余期限费用，于法有据，本院予以支持。对于胡丽静的反诉请求，其要求支付房屋因腾退造成的损失，胡丽静为房屋支付装修费六千元，租期二十年，胡丽静提交的证据不足以证明因腾退房屋造成了其他损失，于法无据；因为涉案房屋没有拆迁，对于为取得利益法院无法处理，故对胡丽静请求飞龙公司支付拆迁补偿款，于法无据。