房屋买卖合同律师：买方无法办理贷款引发合同纠纷

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起买方无法办理贷款引发合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2011年10月25日，蓝京（出卖人、甲方）、刘梅（买受人、乙方）与久居公司（居间人、丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定乙方向蓝京支付定金3万元，协议签订一个工作日内双方签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，蓝京作为出卖人与刘梅作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定由刘梅购买涉案房屋，成交价为203万元，在签订合同同时支付定金3万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为100万元，因为买受人原因不能办理贷款的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款、至贷款批准的方式解决；出卖人在收到全额购房款3日内将房屋交付买受人。同日，三方签订了《居间服务合同》，约定甲、乙双方在签订《买卖合同》时居间行为已完成。同日，三方签订了《补充协议》，就《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）做出补充约定，约定乙方应在2011年11月3日前支付首付款100万元，以资金托管方式支付甲方，甲乙双方应在2011年11月3日前共同到贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方在下发批贷函3个工作日内办理过户手续，税费全部由乙方承担。

2011年11月11日，买卖双方就涉案房屋进行了网上签约。

2011年11月13日，刘梅向蓝京汇款103万元。2012年2月25日，久居公司向蓝京发出《过户通知单》，称因蓝京不配合贷款办理手续，导致合同无法继续履行，现原告已凑到全款，通知蓝京于接到通知后3个工作日内协助办理过户手续。蓝京称收到过《过户通知单》，在收到后与久居公司进行了沟通，告知其内容与实际情况不符。

二、庭审过程

为证明合同履行情况，原告提交了录音，显示内容为：1、刘芹为刘梅代理人，蓝雪系蓝京代理人；2、2012年3月3日，刘芹向蓝雪表示让蓝雪配合贷款但蓝雪不配合，蓝雪称自己在2011年12月10日之前已经履行了义务，原告无法贷款与自己无关；3、2012年3月4日刘梅称可以支付全款；蓝京明确表示不同意过户涉案房屋，原告及蓝京均认为对方违约。蓝京称该录音声音是真的，但是原告对录音进行了涂改，且能证明原告违约。

蓝京为证明履行合同提交证据：涉案房屋的物业费、供暖费结清无欠费、《在京中央单位已购公房变更通知单》、房屋登记收费收据。原告对以上证据真实性不认可，对证明目的不予认可。久居公司对以上证据真实性认可。

蓝京提交了证据证明刘梅违约：《首付款收据》，载明蓝京收到原告交纳的首付款100万元，显示有刘梅签字。《补充协议》，载明原告将涉案房屋首付款的100万元变更为120万元，贷款由100万元变更为80万元，其中显示有原告签字，无蓝京签字。刘梅表示首付款的提高是自己提出的，目的是为了更好的履行合同。久居公司对以上证据真实性均认可，但表示蓝京一直不配合变更贷款手续。

审理中，蓝京另提交了以下证据：1、《解除合同通知书》，载明自己得知原告未按照原协议办理好贷款之事，想变更原协议，要求解除合同，日期为2012年1月25日。原告、久居公司对真实性不予认可，表示未收到。2、病历、残疾人证，用以证明蓝京存在腿脚残疾，卖涉案房屋是为了买其他房屋。原告对病历真实性不认可、对残疾人证真实性认可，对证明目的不认可。久居公司对证明目的不予认可。

审理中，原告、久居公司均称原告在办理贷款时因为评级降低贷款数额降低到80万元，需要提高首付，但需要蓝京不予配合，蓝雪同意变更。蓝京称合同签订后3个月原告提出贷款变更，并未与自己协商，自己没有在原告提供的《补充协议》上签字，蓝雪没有同意变更。

审理中，原告表示能够向蓝京交纳全部房款以履行合同。

三、法院判决

1、刘梅与蓝京继续履行双方于二〇一一年十月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），刘梅于本判决生效后七日内支付蓝京剩余购房款一百万元，蓝京于收到上述购房款后七日内协助刘梅办理房屋过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至刘梅名下；

2、久居公司于本判决生效后协助刘梅与蓝京履行二〇一一年十月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；

3、驳回刘梅的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条规定，《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。蓝京提交了《解除合同通知书》，原告、久居公司不予认可，蓝京就此未提交其他证据予以佐证，法院不予采信。

本案中，根据原告提交的录音等证据显示在原告未能取得100万元的公积金贷款时，原告向被告提出了交纳全款或多交纳首付款的请求以继续履行合同，该请求符合《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）约定，符合合同目的。蓝京对原告提交录音真实性不予认可，但就此未提交反证，法院不予采信。在本案中，原告明确表示可以向蓝京交纳全款以继续履行合同，结合本案中购房款交纳、合同签订等合同履行情况，根据诚实信用原则，法院认为《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）应继续履行，故对原告第一项诉讼请求法院予以支持。

关于原告第二项诉讼请求，久居公司当庭表示愿意履行协助义务，法院对此亦不持异议。

关于违约金，因蓝京未收到原告的全额购房款，故不适用《北京市存量房屋买卖合同》之约定，故对原告的该项诉讼请求予以驳回。