购房过程中卖房人死亡，继承人不同意卖房怎么办

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起继承人不同意房屋出卖案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年2月26日，冯树峰（出卖人、甲方）与方胜男（买受人、乙方）及久居公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定方胜男以57万元的价格购买冯树峰所有的昌平区401号房屋。三方协商，房屋交付前，居间方于过户当日暂时保存出卖方人民币1万元，做为未交房押金。本合同签订之日，买受人交纳购房定金4万元，买受人于过户当日支付全部房款。买卖双方协商于2013年2月27日开始办理该房产的相关交易手续。约定自合同签订之日起至买方购房资格审批通过日且该房产可上市交易后三个工作日内，办理过户手续。出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人。合同签订后，方胜男支付了4万元定金。2013年2月底，冯树峰去世，其膝下有两子，大儿子冯志强，小儿子冯志德。冯树峰去世后，冯志强拒绝为方胜男办理房屋权属登记手续。现请求法院判令被告履行合同，并同意一次性支付被告剩余全部购房款。

二、法院查明

冯树峰与其前妻李翠芬婚后育有两个子女即两被告。李翠芬于1972年去世。1991年5月30日，冯树峰与单红霞登记结婚，后离婚，法院判决涉案房屋由冯树峰租住。

2011年5月18日，冯树峰与石油公司签订内部公有住房买卖合同，购买了涉案房屋。冯树峰于2013年2月28日去世。

诉讼中，冯志强申请对冯树峰在2013年2月26日所签合同时是否有行为能力进行鉴定，但是无法判定孟树峰精神如何。

三、法院判决

一审判决

1、冯志强、冯志德继续履行冯树峰与方胜男于二〇一三年二月二十六日签订的北京市存量房屋买卖合同，于判决生效后十五日内将坐落于北京市涉案的301号房屋过户至方胜男名下。

2、方胜男于过户当日向冯志强、冯志德支付剩余房款五十三万元。

二审判决

一、撤销一审民事判决；

二、驳回方胜男的诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯志强以冯树峰在签订诉争房屋的买卖合同时无民事行为能力为由，主张冯树峰与方胜男签订的房屋买卖合同无效。但从在案证据看，鉴定机构经鉴定后认为现无法对冯树峰签订合同时的民事行为能力进行明确判断，冯志强亦未提交充足的证据证明其主张，且综合冯树峰签订合同后、于2013年2月27日入院时，医院病历载明冯树峰神志清楚、精神差、问话能理解等情况看，冯志强的该主张依据不足。故冯树峰与方胜男签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。冯树峰在履行合同过程中死亡，冯志强、冯志德作为冯树峰的继承人应继续依约履行合同。现方胜男起诉要求冯志强、冯志德协助其办理诉争房屋的所有权变更登记手续，将诉争房屋产权登记至方胜男名下，并同意在办理过户手续时一次性给付冯志强、冯志德剩余购房款53万元。但应当指出，诉争房屋虽登记在冯树峰名下，但该房屋属于央产房，按照相应央产房的管理规定及双方合同约定，诉争房屋上市交易前，应先办理上市审批手续。现双方均认可尚未办理诉争房屋的上市审批手续，且目前亦无证据证明原产权单位对诉争房屋的上市交易表示同意。故在此情况下，直接判决将诉争房屋所有权转移登记至方胜男名下存在不妥。

二审法院是在考察了房屋性质，得知房屋属于央产房，且尚未办理上市审批手续，原产权单位也并未对房屋交易发表意见的情况下作出了驳回方胜男的诉讼请求的判决的。一审法院认为合同有效这一点上是正确的，但是合同有效并不是物权变动的前提。央产房性质较为特殊，出售央产房时应当征得原产权单位的同意，并且按照《国管局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》第六条规定，应当提交一系列文件，当央产房上市手续完成之后才能够进行房屋买卖。