合同约定 “审批”含义不明引起的房屋买卖纠纷

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起合同约定不明引起的纠纷，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年9月19日，傅慧（买方，乙方）和周阳（卖方，甲方）通过久恒公司提供居间服务签订了《北京市存量房买卖合同》，约定周阳将东城区501号房屋出售给傅慧，合同总价款为240万元。同日，双方签订《补充协议》约定：甲乙双方应于评估结果出来2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在审批结果出来2个工作日内，甲乙双方应共同办理过户手续。关于交易房屋的租赁期限至2013年10月1日止，现住此房屋租户由乙方接手，租金由现租户直接同乙方约定并支付给乙方，甲方同久恒事业部的约定由甲方自行解决。对央产房无约定。

现傅慧以周阳逾期办理过户登记为由提起本诉，周阳答辩请求法院驳回傅慧的诉讼请求，并反诉傅慧返还已收取的租金。

现双方争议的焦点在于，合同中约定的“审批”，是指贷款审批，还是指央产房上市审批，傅慧认为是贷款审批，周阳认为是央产房上市审批。诉讼过程中，居间方经法院传唤就案件有关事实进行了陈述，其表示补充协议第二条第5款中的“审批”指的是“贷款审批”。住房资金管理中心通知单显示：2013年11月6日，该同意对借款申请人傅慧发放住房公积金贷款，贷款金额65万元，收款单位为周阳。

二、法院查明

2013年10月11日，周阳收到傅慧支付的购房款170万元。2014年1月4日，在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购公房变更通知单》，同意501号房屋办理转移；2014年1月6日，久恒公司员工发放涉案房屋所有权证，该证持证人登记为傅慧。

三、法院判决

一审判决

1、周阳于判决生效之日起七日内给付傅慧合同违约金7万元；

2、驳回周阳的全部诉讼请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

傅慧和周阳就501号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。现傅慧依约履行了支付购房款等义务，周阳应按双方约定按时履行办理房屋过户等义务，如违约应承担违约责任。根据现已查明的事实，双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的期限是在审批结果出来2个工作日，就该“审批”的理解，双方存有争议。对此靳律师认为，傅慧关于“公积金贷款审批”的理解更符合合同签订时双方的共同意思表示：第一，双方在补充协议“关于央产房的约定”项中勾选“无”，证明合同签订时周静作为房屋出售方尚不清楚房屋系央产房的性质，亦不可能对此进行意思表示；第二，从合同条款字面含义及交易习惯看，该“审批”约定在补充协议第二条第5款中，而上一款就是对“申请购房贷款”的约定，故将“审批”理解为“贷款审批”更符合文本含义；第三，居间方作为证人对“审批”的理解进行了陈述，该陈述独立于双方当事人，且与前述两条相互对照，能够较清晰地表明当事人在合同签订时的意思表示，故周静实际办理过户时间已超过双方约定的时间，应承担违约责任。

关于租金问题，双方在补充协议第约定的较为清楚，明确表明周阳已将房屋过户前使用房屋及收取租金的权益让渡给了傅慧，现周阳要求傅慧返还租金，无事实依据。

  综上，法院的判决正确无误。