未析产继承就出卖遗产，合同有效吗
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起分家析产和继承案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
1、原告苏志龙诉称：其与李霞系夫妻关系，婚后生有苏晨、苏午以及苏夕子女三人，李霞于2005年1月去世。2008年4月20日，苏晨、苏午与其签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市东城区208号房屋以总价款28万元出售给苏晨、苏午，两人给付房款后将涉案房屋过户。但苏晨、苏午在其不知情的情况下将房屋过户，且至今未支付房屋价款。涉案房屋系其与李霞的婚后共同财产，李霞去世后，因其要再婚，在苏晨、苏午的欺骗和胁迫以及房产并未进行继承析产情况下，签订了《房屋买卖合同》。苏夕及苏晨、苏午均没有授权其签订房屋买卖合同，该行为侵害了苏夕的权利，属于无权处分；在合同上替苏夕签字的行为是无权代理行为，故请求法院依法确认其与苏晨、苏午签订的房屋买卖合同无效，案件受理费由苏晨、苏午承担。
2、被告苏晨、苏午辩称：不同意苏志龙的诉讼请求，理由如下：其一、房屋买卖合同有效；其二、签订房屋买卖合同时，母亲李霞已经去世，涉案房屋的其余继承人均表示不主张房屋部分享有的继承份额，故苏志龙与其签订房屋买卖合同时有权处分房屋的物权，并不存在无权处分的情形，双方以买卖形式完成家庭成员间的财产过户；其三、涉案房屋的买卖合同签订前和签订后其对苏志龙承担了全部的赡养义务，并通过其他方式已经将房款给付苏志龙；其四、苏志龙至今仍居住在涉案房屋内，苏志龙的实质权利未受损害。综上，不同意苏志龙的诉讼请求。
二、法院审理
原告上述事实部分属实。2008年4月20日，苏晨、苏午与其签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市东城区208号房屋以总价款28万元出售给苏晨、苏午，两人给付房款后将涉案房屋过户。苏晨、苏午于当日交纳了相应税费。2008年6月20日，苏志龙填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经中央国家机关房改办中直机关房改办核对，认为涉案房屋买卖符合公有住房上市出售管理的规定。2008年7月20日，涉案房屋产权变更登记在苏晨、苏午名下。
苏晨、苏午提交苏夕声明，证明其将应继承的财产份额全部转由苏午、苏晨共同继承。涉案房屋是2008年苏志龙与家人（所有李霞的继承人）商议后无偿过户给苏晨、苏午共同所有，其本人同意这些情况。苏志龙认可该证明的真实性，但不认可苏晨、苏午的证明目的。
三、法院判决
一审判决：
驳回苏志龙的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
关于合同无效的情形，我国合同法明确规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
苏志龙与苏午、苏晨签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。对于苏志龙主张其行为构成无权处分而主张合同无效的请求，庭审中，苏晨、苏午递交了苏夕的声明，其声明表示房屋过户时系征得苏夕本人同意，苏志龙对该声明的真实性表示认可，故苏志龙与苏午、苏晨签订的房屋买卖合同以及过户行为，并非无权处分他人财产，也未对他人利益造成损害，因此苏志龙主张合同无效无法得到支持。对于苏志龙主张其签订上述合同时，受到欺诈胁迫，但未提交证据予以佐证，无法采信。对于苏志龙主张其行为构成无权代理而要求确认合同无效的请求，因本案中，苏志龙以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理。综上所述，苏志龙主张确认合同无效之事由，均未构成合同无效的法定事由，故法院对于苏志龙的诉讼请求不予支持。苏晨、苏午答辩称已经支付涉案房屋款项，涉案房屋无偿过户系是全部继承人达成一致的情况下进行的，因证据不足，法院无法采纳。苏志龙有其他请求可另案主张。
