卖方想违约，买方怎么办？

                       卖方想违约，买方怎么办？

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起卖方违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

1、原告李方诉称：二被告果垣、赵兰芝系夫妻关系，2009年9月10日，原告与被告之委托代理人诺恒公司就购买房山区32号房屋一事签订《房屋委托购买合同》，并作了约定。协议签订后，原告履行了相应义务，但被告无故毁约，不予签订正式合同及办理过户手续。故请求法院判令二被告双倍返还购房定金6万元；由被告承担案件受理费。

2、被告果垣、赵兰芝辩称：被告不知道诺恒和李方签订了合同，诺恒应该对此合同承担全部责任，故不同意原告李方的诉讼请求。

二、法院查明

   涉案房屋产权证登记的所有权人系被告果垣。

2009年8月12日，果垣与诺恒签订《北京市房屋出售委托合同》，双方约定：甲方（委托方）出售涉案32号房屋，房屋权属性质为已购公房，房屋所有权人为果垣，用途为住宅。委托代理期限自2009年8月12日至2009年10月31日（办理房屋产权过户的时间不计算在内）。甲方委托乙方（诺恒）以成交价八十万元整代理出售此房产，实际成交价格高出委托价格的部分当作佣金归乙方所有。甲方授权乙方以甲方成交价作为与潜在客户洽商售房交易的价格。乙方代理服务项目有：为甲方搜寻购房客户；代理甲方与潜在客户洽商并协助买卖双方促成交易；代理甲方收取购房客户购房订金并，同时为客户开具收据，并将定金交付与甲方。乙方先行支付甲方购房定金三千元。如在委托期限内乙方出售此房产，则定金冲抵房款。如果在约定的期限内未能出售，则该定金作为赔偿金，乙方不再收回。甲方授权乙方代理甲方与潜在客户签署预定协议并代收定金。

被告果垣、赵兰芝对该合同不予认可。果垣称该合同系赵兰芝签订，其不知此事。原告当庭提供证人证言，证实该合同签订过程中，二被告一直在场，赵兰芝代果垣在合同上签名。二被告对证人证言不予认可，称证人与原告存在利害关系。

2009年9月10日，原告李方与诺恒公司签订《房屋委托购买合同》，双方约定：涉案房屋权属为已购公房，甲方委托乙方以总价款八十万元认购上述房屋。合同签订当日甲方（李方）向乙方（诺恒公司）支付三万元作为购买此房的定金，甲方同意乙方将定金转给房屋出售方，已付定金计入总房款中。委托期限自2009年9月10日至2009年10月25日，委托期限内此房不可出售第三方，乙方负责落实甲方与房屋所有人签订北京市存量房买卖合同。如因乙方及此房所有人原因导致合同无法履行，致使甲方未成功购买此房屋，则所收定金双倍返还。当日，原告向诺恒公司交纳购房定金3万元。

原告当庭提交诺恒工作人员与被告赵兰芝录音一份作为证据，被告称此录音系其与诺恒合同终止后所录，且被告在录音中所称系首付款，与定金内容无关。

三、法院判据

一审判决：

1、果垣于本判决生效后七日内给付李方定金六万元；

2、驳回原告李方其他诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告提供证人证言证明二被告与某房地产经纪公司签订合同时均在场且在合同上签字，故法院认定该合同系各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属有效，因此对于被告果垣称自己不知道此事的答辩意见，法院无法予以支持。被告辩称证人与原告存在利害关系，因房地产经纪公司的性质即有监督买卖双方进行交易的因素，因此应当对该证人证言予以采信。且从被告果垣知道该合同签订后，较长时间未对该合同提出异议并拒绝追认的事实，认定被告果垣对该合同的订立知晓且默示同意。故合同应为有效。

该合同中明确约定了被告委托诺恒公司作为被告代理人，有代为收取定金的权利。故诺恒随后与原告签订委托购买合同后收取的定金，应视为被告收取。现原告提供的证人证言证实被告经房地产经纪公司多次催促，被告均拒绝收取定金，未配合办理后续房屋买卖手续，且在庭审中明确表示不出售该房屋于原告，拒绝履行合同主义务，应视为被告的行为构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此被告应双倍返还原告定金。因被告与房地产经纪公司签订的合同中，甲方为果垣，赵兰芝仅为代签合同，故该违约责任应由合同相对人，即果垣承担。

综上，法院的判决时正确的。