房屋性质变，税费如何担？

                  房屋性质变，税费如何担？

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起因税费导致合同违约纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2014年4月13日，丁乐（卖方，甲方），王铿（买方，乙方），与易众公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将418号房屋出售给乙方；合同约定，该房屋的性质为已购公有住房（若为可上市央产房或有约定的已购公有住房出卖人应提供《已购公有住房和经济适用住房出售征询意见表》以下称《意见表》）；房屋成交价格为110万元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金2万元；乙方采取公积金贷款的方式付款，甲方与乙方约定，至迟于2014年4月31日日办理该套房屋的公积金预审手续，并集齐贷款所需证件，待公积金管理中心通知可办理该套房产的初审手续后3日内，办理公积金初审及产权过户手续，过户当日乙方向甲方一次性支付购房首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人账户；出卖人和买受人承担税费的具体约定：（一）乙方承担税费；（二）合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；未明确的，由买受人缴纳；逾期付款责任：逾期30日内，买受人违约的支付滞纳金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人违约。同日，双方签订补充协议，约定如此房产交易过程中须缴纳个人所得税20%，出卖人承诺和爱人办理离婚手续。确保唯一一套房产，如不履行出卖人承担违约。签订上述合同当日，丁乐收到王铿交来的定金2万元。

后，双方签订网签合同，房屋性质为公房。由于丁乐不能提供《意见表》），无法办理房屋过户手续，故2014年4月22日，丁乐办理了涉案房屋的成本房转商品房的手续，并且由王铿缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益款项。易众公司称其在征得丁乐和王铿的同意的情况下办理该套房屋转为商品房的手续，丁乐表示认可，王铿称其并不知情。2014年4月29日，易众公司通知双方办理公积金的初审手续，因房屋性质已经变更为商品房，原成本价公房的房产证被收回，故公积金初审无法办理。2014年4月30日，双方撤销了第一次签订的房屋性质为公房的网签合同，重新签订了房屋性质为商品房的网签合同，当日，丁乐取得了变更后的房屋性质为商品房的房产证。2014年5月11日，易众公司通知双方于4月16日办理公积金初审手续。2014年5月16日，王铿因该套房屋已经变为商品房且单价超过地区指导价，面临交纳营业税的问题与易众公司工作人员进行协商。2014年5月16日，王铿称其因税费问题未能解决且担心公积金资信受影响，故未到场办理公积金初审手续。之后，王铿与易众公司多次商量税费的问题未果。另查，王铿共向易众公司支付了居间服务费15000元。

   王铿请求法院判令中介公司返还中介费，合同继续履行，丁乐承担违约责任；易众公司同意继续履行合同，但请王铿补齐剩余的佣金；丁乐反诉要求解除合同，王铿承担违约责任；王铿针对反诉辩称，合同为继续履行是因为丁乐的违约行为，中介公司未告知房屋性质变更的事实，自己并非不履行合同，只是与卖方关于税费问题未能达成一致。

二、法院判决

一审判决：

1、解除丁乐、王铿、北京市易众房地产经纪有限责任公司于2014年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》。

2、丁乐于本判决生效后七日内返还王铿定金二万元。

3、丁乐于本判决生效后七日内返还王铿已购公有住房上市出售补缴土地收益款800元。

4、北京市易众房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还王铿居间服务费15000元。

5、驳回王铿的其他诉讼请求。

6、驳回丁乐的其他反诉请求。

二审判决：

   驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依照《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同受法律保护。第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。丁乐、王铿、易众公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照协议约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除的五种情形：当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方当事人均应按照协议约定履行义务。当事人协商一致可以变更合同。当事人未以书面形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，应当认定合同已经订立。根据双方合同约定，丁乐应当提供《意见表》，因丁乐未能提供上述意见表，会影响房屋买卖交易的进行，进而采取将已购公有住房转商品房的办法予以解决，房屋的性质变更为商品房，王铿缴纳了已购公有住房上市出售补缴土地收益款。该事实说明，王铿房屋性质变更的事实是知晓的，双方的上述行对合同约定进行了变更。合同变更后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王铿担心营业税的数额会增加，在未能确定是否需要缴纳营业税，营业税数额是否会有增加的情况下，拒绝按照双方约定的时间，办理公积金初审手续，导致后续的交纳首付款、办理公积金贷款、交纳税费等程序无法办理，合同履行流程停滞，现涉案房屋房价已经大幅上涨，合同约定的履行基础已经丧失，法院判决解除三方签订的《房屋买卖居间合同》并无不当。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，丁乐应返还王铿代为缴纳的已购公有住房上市出售补缴土地收益800元和已经支付的定金2万元；对于王铿要求继续履行合同，要求易众公司、丁乐无条件协助其办理房屋过户手续、请求丁乐支付违约金10万元的诉讼请求，法院无法予以支持；对丁乐要求王铿支付赔偿违约金2万元的诉讼请求，不予支持；

《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对于王铿要求易众公司返还其已支付的佣金15000元一节，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。易众公司在向王铿、丁乐居间介绍买卖房屋过程中，未能向买卖双方明确涉案房屋具备交易条件，未能向买卖双方明确涉案房屋转商后是否应当缴纳营业税、交纳多少营业税，而在未对营业税的相关情况进行释明的前提下即组织双方将涉案房屋转为商品房，导致双方当事人对营业税的承担产生争议，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行。据此，易众公司在居间服务过程中未能忠实、勤勉履行居间义务，导致王铿订立居间合同的目的不能实现，故法院支持了王铿请求易众公司退还居间服务费的诉讼请求。

综上，法院的判决是正确的。