房产确权纠纷律师靳双权解析一起表见代理案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起表见代理案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

1. 一、基本案情

   1、原告王晖诉称：2005年11月10日，其与许猛、冯薇签订房屋购买资格转让协议，约定其支付转让费3万元，许猛、冯薇无偿协助其办理购房及五年后过户的相关手续等。后其支付了钱款共20万元。许猛为其出具了三张收条、一张支付房款证明和一张支付暖气费证明。2006年2月18日，冯薇与石化公司签订集资建房协议书，取得诉争房屋的购买资格。许猛于2006年6月24日交付房屋，其实际占有使用诉争房屋至今。现该诉争房屋已经符合上市条件，但对方拒绝过户，且不承认该房屋购房资格转让协议的效力。故诉请法院判令确认涉案房屋购买资格转让协议有效，并判令对方协助其办理该房屋产权过户手续且负担本案案件受理费。

   2、冯薇答辩并提出反诉称：王晖和许猛签订的涉案房屋购买资格转让协议，事前未经其授权，事后也未经其追认，对于其不发生法律效力，应属于无效合同，故提起反诉，要求确认该房屋购买资格转让协议无效。

   3、王晖针对冯薇的反诉答辩称：在转让协议第一条写夫妻双方均认可这个协议，亦同意转让。和石化公司签订协议的时候许猛一直带着办理手续，冯薇也是知道的。我国法律有明文规定，当事人一方以出卖人没有所有权或者处分权主张合同无效的不予支持，故本案所涉转让协议应该是有效的，其不同意反诉人的反诉请求。

   4、许猛答辩并针对冯薇的反诉辩称：其卖房冯薇不知情，其也没有告知冯薇。签订协议时，并不知道房产证何时下发，王晖不可能催促其办理过户，是其一直在催王晖腾房，不同意王晖的诉讼请求，同意冯薇的反诉请求。

   二、法院审理

   法院审理查明：冯薇与许猛系夫妻，冯薇系石化公司职工，其具备购买集资房的资格。2005年11月10日，许猛以冯薇（甲方）名义与王晖（乙方）签订房屋购买资格转让协议。2006年2月18日，许猛受冯薇（乙方）委托与石化公司（甲方）签订集资建房协议书，协议约定，乙方认购涉案房屋。诉争房屋至今未办理产权证。冯薇、许猛称2006年至2010年两人分居，冯薇至2013年7、8月份方知道许猛卖房的事情。王晖称从其居住至今，冯薇和王晖均未到过诉争房屋。一审法院认为王晖明知夫妻双方同意才可转让房屋，却在一方未到的情况下与许猛签订协议，其没有理由相信对方是有权代理，故对王晖的诉讼请求不予支持。

   判决后，王晖不服，上诉至本院称：其与许猛签订购房资格转让协议至今已7年之久，且诉争房屋于2006年6月即已交付其使用，该房屋全部费用均由其缴纳，合同原件和票据均由其掌握；夫妻购置重大资产及开销，夫妻之间依据常理是应该知道的；冯薇的工作地点和住房均在燕山，距诉争房屋很近，其长达7年之久未去过诉争房屋，违反常理。冯薇对许猛与王晖签订协议及王晖出资购买诉争房屋的行为是明知的，许猛的行为亦构成表见代理。

   三、法院判决

   一审判决：

   1、确认反诉许猛以冯薇名义与王晖签订的房屋购买资格转让协议无效。

   2、驳回王晖的诉讼请求。

   二审判决：

   驳回上诉，维持原判。

   四、律师点评

   房产律师靳双权点评

   房产律师靳双权点评：

   本案主要涉及两个问题：一是许猛以冯薇名义签订房屋购买资格转让协议的行为是否构成表见代理；二是冯薇对许猛出卖购买资格一事是否知悉。

   对于问题一，该房虽系冯薇委托许猛办理的认购签约、摇号等相关手续，但并不能以此认定许猛对该房屋具有完全的处分权，根据王晖的陈述，其在与许猛签订房屋购买资格转让协议时是知道许猛的转让行为应征得其妻冯薇同意的，但许猛在签订协议过程中并未出具冯薇委托许猛出售房屋或购房资格的书面委托或其他足以令人相信许猛为有权代理的书证，其在整个交易过程中亦未见过冯薇本人，冯薇在事后也没有追认许猛的签约行为，故仅依据许猛有关冯薇知情并同意的保证，不足以构成令人相信许猛有权代理冯薇签订协议的理由，因此法院认定许猛的行为不构成表见代理。

   对于问题二，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。王晖主张冯薇对许猛出卖购房资格的行为知悉，但并未提供充分的证据予以证明。而根据其主张的冯薇委托许猛办理摇号、认购签约等相关手续、冯薇对诉争房屋不关心等情形，并不足以得出冯薇事先或事后知情的结论，且冯薇和许猛对上述情形的解释亦具有一定的合理性，故本院对王晖有关冯薇对许猛与王晖签订协及王晖出资购买房屋的行为是明知的上诉意见无法令人信服。

   综上，法院的判决是正确的。