北京房产律师靳双权点评一起承租人买卖公房纠纷

                北京房产律师靳双权点评一起承租人买卖公房纠纷

             （为了保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

1. 基本案情

      2006年，薛霆与所在单位签订《公有住房租赁合同》，承租了诉争房屋。同年4月，薛霆又与郑可签订了《房屋合同》，合同中规定：今日薛霆将两居室房屋卖于郑可，总面积46平米，总价款20元。先付定金8万元，定于2006年12月底过户于郑可，过户时将剩余款项一并付清。薛霆将房本、户口本抵押给郑可，如果郑可违约，定金不再退还。如果薛霆违约，则退还郑可定金8万，违约金2万。合同签订后，郑可履行了自己的合同义务，交付8万元定金，后有给付5万元购房款。2006年8月，经过薛霆的同意，郑可入住涉案房屋，并给予郑可钥匙2把。郑可马上与装修公司签订了装修合同，并支付了3万元预付款。2007年4月，薛霆起诉到法院称，其与郑可签订买卖合同后，郑可为了上班方便就入住涉案房屋，但其提出办理过户，郑可一直借口拖延，并将房屋出租出去，后续房款并未交付。郑可的行为属于根本违约，导致其合法权益收到损害，故请求法院解除合同，郑可腾房。郑可则认为，诉讼请求不属于同于法律关系的不应合并审理，而薛霆提出的两项诉讼请求不属于同一法律关系。薛霆系房屋承租人，对该房屋享有处分权。但之前双方签订的《房屋合同》并没有约定买卖的是房屋的所有权，还是租赁权，因此只是进行处分，其向薛霆支付了房款并入住涉案房屋，进行装修，已经付出巨大，如果现在合同解除，将会给自己带来严重损失。所以不同意解除合同，并反诉薛霆继续履行合同，由薛霆协助其办理过户手续。

2. 法院审理

      法院审理认为：民事活动应当依法进行，涉案房屋的所有权人是薛霆所在单位，薛霆并非房屋的所有权人，其与郑可签订的《房屋合同》无效。且涉案房屋尚不具备交易条件，薛霆是无权处分人，该合同违反了法律、法规的强制性规定，故该合同无效。双方基于无效合同取得的财产应当相互返还，故郑可应当将房屋返还给薛霆，郑可未就已给付的款项及其他权利提出诉讼请求，不予处理，可另案解决。

3. 法院判决

1. 双方签订的《房屋合同》无效；

2. 郑可在判决生效后7入内腾退房屋；

1. 律师点评

      知名房产律师靳双权点评

      知名房产律师靳双权点评：

      1、公有住房的所有权问题

      承租人能否出售承租的公房，要看公房的所有权在谁手中。所谓所有权，是指所有人对自己依法享有的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权根据所有权人数量的多少可以分为单一所有权、多数人所有权。前者是指某个自然人或者法人单独享有所有权；后者是指两个以上的人共同享有对某项财产的所有权，包括共有、互有、总有以及区分所有等。不同的分类标准，所有权的分类不同。根据生产资料所有权的不同形式划分，所有权可以划分为国家所有权、集体所有权和个人所有权。本案的涉案房屋就是单一型不动产集体所有权，诉争房屋的所有权人是薛霆所在单位。

      2、公有住房的承租人对于房屋享有何种权利

      所有的内容主要是占有、使用、收益、处分，本案中，薛霆与单位就涉案房屋签订的合同就是共有住房租赁合同，属于租赁合同的一种。公有住房的承租人只享有使用权和收益权，处分权是所有权人才能够行使的一项权利，所以其无权出售承租的房屋。一般，所有权人将房屋出租出去时都会限制承租人的权利，在合同中约定，承租人只享有使用权和收益权，在未经所有权人允许的情况下不能转租或出借。通常承租人必然拥有的权力是占有和使用权，而收益权并不一定享有。在某些情况下，所有权人可能并不会将收益权转让，会在租赁合同中予以排除，所以承租人的权利一般应当看所有权人与承租人之间的约定。