北京房产律师解析房改房确认房屋归属纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起确认房屋归属的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

案件介绍：

张海旭原系北京是某公司的员工。1997年7月8日，北京市某公司（甲方）和北京市朝阳区某局（乙方，以下简称朝阳区某局）签订协议书，载明因甲方征用乙方900平方米的土地，乙方考虑在甲方基本原占地的基础上提供可建1500平方米的建筑指标。

1999年3月6日，北京市某公司、北京某实业公司（甲方）和朝阳区某局（乙方）又签订了协议书一份，载明因占用甲方的土地，乙方决定宿舍楼建成之后，补偿给甲方各750平米的住宅，宿舍楼建成后，乙方将A楼10层住宅补偿给北京市某公司，A楼四层补偿给北京某实业公司。

2001年3月17日，北京市某公司（甲方）和苏樱（乙方）签订了换房协议，在该协议中双方约定：一、甲方拥有位于1307号房屋的使用权，乙方拥有1105号房屋的房改产权。二、甲、乙呼唤上述房屋的使用权。三、乙方拥有互换后房屋的承租权，可以参加产权单位的房改。甲方拥有互换后房屋使用权，负责安置新住户。新住户退还乙方房改房价款，乙方负责向原售房单位、区房管部门办理该房屋房改产权转移登记，协调办理该房屋房改产权过户，如发生费用，乙方和新住户协商解决。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人入住后，应及时和当地午夜管理部门奇拿定午夜管理协议，按时缴纳房租、水电煤气、卫生供暖费等费用。缴费标准依照现行的北京市政府关于公房承租的有关规定执行。四、甲乙双方各自确定的房屋使用人应当服从当地政府及派出所有关综合治理方面的规定。综合治理应当由房屋的使用方负责。五、如遇国家住房制度改革，甲乙双方所制定的房屋使用人应当同当地其他居民一起参加房改。六、本协议如有未尽事宜，经协议双方共同协商，作出补充规定，补充规定和本协议具有同等效力。

2001年3月18日，苏樱缴纳了1307号房屋的购房预付款5万元。2001年4月4日，苏樱和朝阳区某局签订了自管公有住房买卖合同，约定朝阳区某局将1307号房屋售予苏樱，购房款为11.2万元。2001年4月12日，苏樱又缴纳了购房款6.2万元，共计11.2万元。后办理了该房屋的产权登记，登记在苏樱名下。

2000年6月5日，苏樱参加了1105号房屋的房改，共缴纳购房款等共计6.1万元。后苏樱和张海旭签订了换房协议，并将1105号房屋及钥匙交付给了张海旭，张海旭一直占有该房屋至今。

2014年2月，张海旭将苏樱、北京某公司起诉至法院，要求法院确认1105号房屋归其所有，苏樱协助办理1105号房屋的过户手续。

庭审过程：

案件审理中，苏樱称1105号房屋的房产证下发之后，其在2004年将该房屋的房产证、物业管理协议、购房发票等原件交给了张海旭，原因是张海旭需要向外出租，因此需要原件。张海旭对此不予认可，并称交付房屋、钥匙及购房手续军事履行换房协议的行为，并主张其已经支付苏樱1105房屋的购房款，对此张海旭提交了苏樱在2001年6月5日出具的收条一份，载明收到张海旭人民币三万元整。经法院询问剩余款项有无支付，张海旭主张其在受到房产证原件之时便将1105号房屋的剩余房款交付给了苏樱。苏樱对称需的上述主张不认可，表示仅收取了3万元，而且该款不是购房款，而是房租。

法院询问苏樱签订换房协议是否为购买1307号房屋的前提条件，苏樱称当时张海旭系北京某公司的员工，一切手续都是张海旭所办，具体需要什么手续并不清楚，如果不签订换房协议，交出1105号房屋，就没有办法购买1307号房屋。张海旭提交了北京某公司在2002年12月14日的分房通知一份，载明该公司决定分给张海旭1105号房屋一套，参加该房屋所属单位房改，之前分配的1102号房屋交回公司，另行分配。苏樱对此证据存有异议，并称分配决定的时间晚于换房协议签订的时间。张海旭则称在签订换房协议时，公司口头决定分配给他，后发布书面决定。

苏樱称1307号房屋楼号为208楼，而换房协议为209楼，两者楼号不符。张海旭主张协议中为笔误，并提供了2015年7月17日北京某物业管理有限公司的业主证明一份，载明：“我公司在2005年接管物业管理业主原始档案内容：208号楼1307室业主苏樱。209楼1307业主为龚江国。苏樱对该证据真实性认可，但不认可其证明目的。”

应苏樱的申请，法院传唤证人郑出庭作证，证人系原市委城建副处长，和苏樱原系同事。证人称：“证人任副处长期间，主要负责有关干部的工作调动、福利及工资等问题，1999年年初，机关单位改革，减少编制，因为苏樱符合年龄50年，工龄30年的条件，领导提出可以提前退休；苏樱向领导提出解决住房问题，经领导开会讨论后决定和其单位协调帮助解决一套住房，该住房为购买产权房。住房问题解决之后，苏樱办理了退休手续。”

经法庭询问当时单位为苏樱解决住房的政策、细节，证人郑表示没有确定的政策规定解决住房问题没有具体标准，苏樱的单位是其所在机关的下属企业，结局住房问题时是领导出面，证人没有参与，但证人听说领导是想给他解决一套住房，而不是置换。

法院另查明，2014年1月15日，北京市丰台区房管局依照苏樱申请，向其补发了1105号房屋的房产证原件。因此张海旭起诉，形成了本诉讼。

审判结果：

北京市丰台区人民法院经审理后判决：

苏樱于判决生效后十日内将其名下的1105号房屋配合过户至张海旭名下。

一审判决后，不服一审判决上诉至二审法院，经二审法院审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

北京房产律师靳双权案件点评：

北京房产律师靳双权认为，本案双方争议的主要焦点在于苏樱和北京某公司签订的换房协议的效力以及该协议是否为双方真实意思表示。

首先，庭审过程中苏樱已经向法院明确陈述其在签订换房协议时，即苏樱知道只有签订换房协议，才能参加1307号房屋的房改。双方签订的换房协议中明确载明素井田应当交出1105号房屋，之后苏樱将房屋交付给张海旭，并由张海旭占有使用至今，说明苏樱在签订协议时，对协议的内容清楚，在1105号房屋产权证下发之后，其将该房屋房产证、物业管理协议以及购房票据等原件交给张海旭的行为，均系对换房协议的实际履行。苏樱称其将1105号房屋租给张海旭的时间为2001年到2004年，2004年租赁期满之后要求张海旭返还房屋。单在2004年其仍将房产证、票据等原件交给张海旭，并在之后长达十年的时间内，苏樱既没有起诉张海旭腾房，也没有收取张海旭房租，而是在2014年重新补办了该房屋的房产证，其行为和其主张的租赁关系存在矛盾。对于以上的疑点，苏樱没有向法院做出合理解释。

其次，苏樱主张参加1307号房屋的房改，是当时其所在单位的分房，并申请证人郑出庭作证。经法院询问，郑明确表示其所在单位本身没有权利要求下属单位企业分配住房，而是由领导协调下属企业帮助解决住房问题。某公司作为独立法人，有权利根据具体情况对其财产进行处分。虽然郑主张其听说领导决定帮助苏樱解决一套住房，但证人也表示解决住房的面积并没有标准，也没有直接参加磋商的具体过程，因此仅凭该陈述，无法否认换房协议的效力。苏樱主张1307号房屋是其单位决定分配给他，不存在换房问题，但其在签订换房协议后，没有向单位反映该问题，反而向张海旭交付房屋及产权证原件，并对此没有向法院做出合理解释。

最后，对于1307号房屋换房协议中载明的209号楼和实际208号楼存在偏差的问题，经法院查实，该房屋所在小区确实存在208号楼和209号楼，而购买209号楼1307房屋的是朝阳某局的职工，而本案两当事人并非该局职工。苏樱后续参加房改、办理手续等均是围绕208楼的1307号房屋，在之后十余年的时间内，没有证据表明双方对协议中的楼号存有争议。另依据张海旭提供的北京某物业管理公司的证明，原始档案中1307号房屋标注为某公司，在一定程度上说明了1307号房屋的来源属性，与换房协议、朝阳某局与某公司关于“占地补房”的一系列、第三人向法院的陈述相一致，因此对张海旭关于楼号偏差的解释，法院予以采信。

综上，张海旭提供的证据能够反映其主张的事实存在高度盖然性，其已完成举证义务，在法院是名下，苏樱没有对其主张的事实充分举证，其多处辩解没有办法自圆其说。因此2001年3月17日签订的换房协议系双方真实意思表示，应当严格履行。因此张海旭要求苏樱配合办理过户的诉讼请求，法院应当予以支持。

但是，依照物权公示原则，在房屋过户之前，张海旭要求确认房屋鬼泣所有，没有法律依据，法院没有予以支持。

综上所述，法院的判决是正确的。