房屋连续买卖中办理变更登记纠纷案件

                     房屋连续买卖中办理变更登记纠纷案件

           （为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

1. 基本案情

   黄飞、张玲系夫妻关系，由于北京市昌平区某地区拆迁需要，拆迁了其所有的房屋并对其进行了拆迁安置，给付了其享有购买石景山区房屋一套的安置计划。黄飞、张玲拿到安置计划后，将该安置计划出让给刘凯。刘凯凭安置计划取得了石景山区房屋一套。2012年3月2日，刘凯将房屋卖给李枫，当日黄飞、张玲向李枫出具了《授权委托书》和《声明书》，表示李枫将享有该房屋的所有权利并有权转让。2012年4月28日，李枫将房屋卖给了康良。康良购买后装修至今入住至今。现房屋已具备办理产权登记的条件，诉请黄飞、张玲协助自己办理所有权登记变更手续。

2. 案件焦点

   黄飞、张玲是否负有为康良履行协助办理变更房屋所有权登记。

3. 法院裁判要旨

   法院审理认为：康良与李枫凭《授权委托书》和《声明书》签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。因黄飞、张玲是初始登记人，在该房屋发生买卖后，其有协助办理房屋过户的义务。因此，法院法判决《房屋买卖合同》有效，黄飞、张玲在判决生效后的十日内协助康良办理房屋的所有权证和土地使用权证登记手续后转移登记在康良名下。

4. 律师点评

      知名房产律师靳双权点评

      知名房产律师靳双权点评：本案涉及拆迁安置房连续买卖的司法实践问题。拆迁安置屋连续买卖但未办理所有权转移登记是指拆迁人在未取得房屋所有权的前提下将其资格权利以买卖合同的而形式转让给下手，而下手又将房屋或资格连续转让，在可以办理房产证的前提下，终局买受人应如何主张办理所有权转移登记手续的一类案件。

   1.案由如何确定

      针对此类案件的案由存在两种观点，一种认为属于房屋买卖合同纠纷，认为参与流转过程中的各合同当事人至目的是通过对价取得房屋所有权的一种行为，虽然无法办理房产证，未取得物权，但是不影响民事法律关系的认定；一种观点认为属于债权转让合同纠纷，由于被拆迁人安置人并未实际取得凡物，仅仅享有奖励的将来的一种权利，其实际上转让的是一种未来的可期待利益，属于一种权利的转让。笔者认为，依照《民事案由》之规定，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括商品房、经济适用房、房改房、农村房等各类性质的房屋。债权转让，又称债权让与，是指在不改变合同权利义务的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或部分转让给第三人。债权人与受让人之间就原合同债权的转让而订立的合同。故争议纠纷到底确定何种案由，应该依据终端买受人的诉讼请求来确定，即在中举买受人已经实际占有、使用房屋要求被拆迁人履行协助办理相应权属证书是，应属于房屋买卖合同；在终局买受人并未实际占有、使用房屋时，要求确认合同效力并要求将来协助履行相应变更登记手续时，应认定为债权转让合同该纠纷。

1. 当事人的诉讼地位如何确定

      有观点认为，应以终局买受人作为原告，其他参与流转过程中的当事人作为被告；也有观点认为，应以终局买受人作为原告，其前手作为被告，参与房屋流转的其他当事人作为第三人参加诉讼。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十四条规定：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加 登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”可以看出终局买受人作为原告，其前手作为被告不存在争议，其与参与流转的其他当事人如果作为被告处理，有违合同的相对性原则，在法律和司法解释未作出明确规定的情况下，法院不应突破该原则；至于其他参与流转的当事人能否一并作为第三人参与诉讼，也不能一概而论。如果参与流转的当事人对其所签订的合同不存在异议的情况下，则没有必然依职权或依申请追加当事人，因为其不予本案存在任何法律上的利害关系，但是当其对于所参与流转的过程中的合同行为提出异议的情况下，法院可依职权或者依申请追加其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

2. 案件的实体处理

      在各方当事人均对合同无异议的情况下，涉案房屋的所有权变更登记手续该如何办理。有观点认为，应依次办理权属的登记手续，防止当事人通过此种手段规避税收征管；也有观点认为，不需要依次办理房屋所有权转移登记，即由登记所有权人直接变更为终局买受人。笔者认可第二种观点，其法理依据为房屋买卖合同属于一种双务合同，即一方交付购房款，另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。房屋的买受人在交付购房款后，享有要求出卖人交付房屋并协助办理所有权变更登记的权利。在房屋流转过程中签订的合同，实质上可以看成是一种债权让与，房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人。依据债权让与的原理，债权让与时原来的债权人只需要向债务人履行通知的义务，不需要征求其是否同意。房屋办理物权登记不是法律强制性规定，而是一种鼓励行为，即将原来一种债权上的权利通过登记后转变为一种物权上的权利。同时，办理房屋权属登记后，第三人基于物权的公示公信原则，取得所有权的，使用善意取得制度。不动产物权的登记行为，更有利于维护社会经济秩序，保护第三人利益。当然如果购买房屋的而买受人不愿意办理所有权变更登记，愿意承担由此带来的风险，法律并不予以禁止，是当事人处分自己民事权利，行使自由意志的表现。

      就本案而言，康良已经实际占有并使用房屋，其诉讼请求是要求初始登记人及被拆迁人协助办理所有权登记手续，依上文之分析，本案的案由应认定为房屋买卖合同纠纷。对于其与参与流转的合同的当事人对于所签订的合同本身无意义，但认为依据合同的相对性只应该向其后手履行相应的协助义务，康良将李枫作为第三人参加诉讼并无不妥。根据上文之分析，在房屋流转过程中所签订的合同，实质上是一种债权让与，房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人，故实际承担合同履行义务的即协助义务办理房屋所有权变更登记应由被安置人履行相应的手续，法院判决被拆迁人安置人应履行协助义务，直接将房屋变更至终局买受人。