房产律师点评一起集资房买卖纠纷案件

                           集资房买卖纠纷案件

         （为了保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）

1. 基本案情

      2007年3月18日常红星（甲方）与谢华（乙方）签订购买房号协议，约定：今有甲方向乙方出售昌平区楼房房号一个，出售价格为40000元整。甲方应负的责任及权利有：协助乙方挑选房屋；甲方在尽到协助乙方挑选房屋户型的责任后，乙方不得以未调到自己满意的户型为由要求退还房号款；在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户给乙方名下；在房屋未过户之前，甲方在通达公司报销取暖费有关规定内帮乙方报销一定的取暖费。乙方应负的责任权利：乙方一次性给甲方出售房号款40000元；一次性支付房屋购买款及各种相关费用；安全合理合法使用房屋，按时交纳各项房屋使用费用，如由于乙方原因给甲方造成损失，乙方无条件赔偿甲方的损失；五年期满后，乙方负责支付房屋过户所需要的各种费用；乙方负责每年按时交纳房屋取暖费用及各种由于使用房屋所产生的各种相关费用；房屋未过户之前乙方使用房屋所产生的各种费用如甲方工资代扣，乙方无条件全额足款在一个月内交于甲方，甲方费用票据交于乙方保管；在房屋未过户之前房屋使用权归乙方所有，乙方在此期间发生的一切法律责任和费用都由乙方负责。双方还对其他事项进行了约定。协议的内容均由常红星及其儿子常飞与谢华商定，且签字确认。

   另查，2007年3月27日，常红星与通达公司签订集资建房协议书，约定由常红星认购涉诉房屋。该房为通达公司利用自用土地建设的经济适用房，预测面积120平米，房屋总价款23万元。签订协议后，谢华以常红星的名义向通达公司交纳了本案争议房屋的购房款23万元及其他费用5000元，并支付常红星40000元房号款。自2007年5月，谢华取得房屋后对涉案房屋进行了装修并入住。

   2014年6月，常红星得知自己转让的房屋属于经济适用房，根据国家规定不能买卖和转让。自其与谢华签订协议至今未达五年期限，该房屋产权证。故希望法院确认集资房转让协议无效。

2. 案件焦点

   集资房转让协议效力如何认定。

3. 法院裁判要旨

   法院审理认为：本案中涉案房屋是经济适用房，国家禁止上市交易的期限限制，但是该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订的，双方还约定在法律规定的五年期满后把房屋的所有权过户至谢华名下，故该协议应为有效。二审法院维持该判决。

   四、律师点评

   在确定集资房转让协议的效力时，通常要考虑以下几点因素:

      1、集资房转让时未取得产权，能否导致合同无效

      我国《合同法》第五十二条条规定了合同无效的五种情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同个，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。强制性规范指法律的规定必须严格遵循，当事人不得改变，不得变通。其用于为“应当”、“不得”、“禁止”、“必须”等，不论当事人的意思表示如何，一律强制适用。据此可知，只有违反此类强制性规范，才属于《合同法》第五十二条裁判无效的范围。

      另外，人民法院在认定合同效力的时候，应当以全国人大及其常委会制定的而法律和国务院制定的而行政法规而且必须是效力性规定为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国《城市防毒产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但《城市房地产管理法》本身属于行政管理的范畴，其内容中不存在任何效力性强制性规定，不能直接导致集资房买卖合同无效。并且该条款是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。事实上，房屋买卖在实践中被分为两道程序：一是签订房屋买卖合同，债的关系发生，双方均受到协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。上述法律规定中指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”。即房屋登记管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不发生债权行为。

      《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，合同订立的有效性与房产变更登记时两种不同的法律关系，合同是否有效其实在订立时就已经确定，至于进行房地产过户登记则属于合同履行的内容，与合同效力无关。

      2、集资房购买主体问题能否导致合同无效

   有人认为，集资房是与职工身份相关联的，是单位为本部门职工谋取的福利，这一带有人身依附关系的资格是无法通过合同随意转让的。那么，本案中被告购买的“房号”到底是不是具有人身属性，是否可以转让？目前，我国法律并没有明确固定。法院认为，这种“房号”的转让可归为一种期待利益，属于债权的范畴，是职工对集资单位的一种债权请求权。凡已经成立的法律行为符合生效要件者，将产生完全的法律效力。由于集资房转让双方所签合同是其真实意思表示，我国法律、法规对这种债权请求权的转让并没有限制。因此，集资房购买主体问题不能导致合同无效。

   3、集资房转让程序问题能否导致合同无效

      由于传统意义上的集资房已纳入经济适用房管理范畴，那么按照现行《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用合租房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。

       北京市人民政府第10期《政府公报》中《关于已购经适房上市交易的有关通知》明确，经适房再上市的新老办法“分界线”为2008年4月11日，之前签订购房合同的经适房、满5年再上市交易，执行“老办法”；之后签订购房合同的，执行“新办法”。本案中当事人于2007年5月签订了转让合同，又在转让该房屋过程中该约定第五年对方无条件提供房屋过户的一切相关材料，故该协议有效。

   4、集资房转让协议是否因损害国家、单位和社会公共利益而无效

      目前，我国传统意义上的集资房多带有一些福利性质，单位通常会给职工一定价格优惠或补贴。因此，出卖人与买受人签订集资房买卖合同时，出卖人实质将上述集资房福利也转移给买受人。法院认为，职工通过签订集资房买卖合同，将属于自己的期待利益转移给他人，是双方当事人真实的意思表示，这不存在侵害任何人利益的情形，更不存在任何逃税、避税的情形。禁止职工转让单位集资房是指有侵犯公民所有权之嫌，如果权利人没有处分某项权利的自由，那么他享有的就不能称其为一项权利，只是使用的自由。另外，买受人在取得集资房后，并没有改变单位集资房的性质，这不涉及任何公共利益，如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。因此，集资房转让应当受到我国《合同法》的保护，不能以侵害国家、单位和社会公共利益为由，确认合同无效。

   法律应采取措施促使当事人按约定行事，保护相对房的利益。特别是法律没有明确规定时，法官更主动发挥这一指导思想，保护善意第三人的合法权益，维护合同的相对稳定性，保护“诚实信用”原则这一民法的帝王法则。

   结合本案，本案争议焦点在于集资饭该转让协议效力如何认定，本院认为依据现有证据集资房转让协议应为有效。首先，从现有证据可以认定诉争房屋最初的购房合同系2008年4月11日之前签订，且双方签订的集资房转让协议中该约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记，且该协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形；内容亦未违反公平、公正的原则。综上，法院的判决是正确的。