专业二手房买卖纠纷律师点评一件央产房买卖合同案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系二手房纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：

2014年7月15日，王楠和杨兰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：杨兰出售的位于朝阳区的诉争房屋，建筑面积61平米，房屋成交价235万，王楠想找桂兰支付15万元定金。

同时，双方还签订了一份《装修款补充协议》，该协议约定杨兰出售给王楠的房屋交易总价款为235万，其中房屋内的配套设备设施作价100万元，杨兰出售该房屋的合同价格为135万。

同日，王楠和杨兰、中介公司签订了《居间服务合同》。约定由中介公司提供居间服务，协助办理网签手续。双方又在中介公司的见证下在当日签订了一份《补充协议》，该协议约定甲乙双方中若有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已付代理费。合同签订时乙方支付甲方定金15万，在网签完成后，乙方于过户当天且在2014年7月24日前交付房款人民币215万。甲乙双方协商同意，在产权转移后乙方同意甲方以租赁的方式租住并签署租赁合同，甲方租住日期到2014年8月22日之前共同办理房屋交验手续，甲方应当在交验前腾空房屋，结清所有由甲方承担的费用。乙方通过验收后，甲方应当向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成了交付手续。

当日，王楠支付了居间服务费5万，同时向杨兰支付了定金15万。

双方在办理往前之前，杨兰要求将房屋的过户时间推迟到8月8日并将搬家时间推迟为9月8日，王楠同意了延迟过户和搬家的时间，但是主张先扣留5万房款用于支付杨兰实际搬离诉争房屋前产生的相关费用，因杨兰不同意此要求，双方因此发生纠纷，后杨兰未依照约定配合网签，导致合同没有履行。

因此，王楠为此将杨兰起诉至法院要求解除双方在2014年7月15日签订的《房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，解除三方所签《居间服务合同》，杨兰返还15万元定金，并且判令杨兰赔偿违约金47万及已经支付的居间服务费5万元。

庭审过程：

法院在庭审中就双方主要争议的5万元房款问题进行审理。

对此，王楠提交了其和中介相关工作人员的通话录音，该录音显示2014年8月15日，乔海燕曾在王楠和杨兰的纠纷进行过协调，但杨兰不同意王楠提出扣留5万元放款的要求并表示只有前述纠纷协商一直滞后才进行网签工作。王楠则称2014年7月21日中介工作人员多次致电杨兰要求配合网签，但杨兰不接电话，最终因杨兰没有配合，导致诉争房屋没有完成网签事宜。中介公司对电话录音和王楠的陈述予以认可。杨兰认可录音真实性，但不认可内容。

杨兰就此主张此系因王楠要先扣留5万元房款且待搬家时在给付的行为改变了付款程序，导致合同没有履行。对此杨兰申请了三名证人到庭作证，分别为甲乙丙，三证人声称从事装修工作，当时在和诉争房屋户型相同的客户家装修房屋，因此在2014年7月12日到杨兰家查看相关装修改造。

庭审中三人主张7月12日下午，甲乙两人为此提交一份书面证据，其中写明两人去杨兰家看装修设计和水改，进门看到当时杨兰和另外一个中介摸样的人及一对男女（王楠），双方争吵激烈，大致为5万元钱的事情，双方因为这5万块钱的事情大吵了很久，最后杨兰说要求对方走，不卖房子了。

庭审中甲乙做出相互矛盾的陈述：甲主张证人证言是杨兰提供，乙表示提交的证人证言系两人到复印店各自打印形成。庭审中两人还就到长时间、屋内人员数量等问题做出和证言不符的回答。证人丙城市三人一起看的装修设计，但甲乙表示是两人一起看的装修设计。

经法院询问，当事人均表示诉争房屋过户以前应当进行央产房上市审核和网签工作。其中央产房上市审核需要由杨兰申请后由央产房交易办公室出具相关证明文件。杨兰表示因双方就前述纠纷没有协商一致，所以不能进行央产房上市审核及网签工作。杨兰认为自己不存在违约行为，同时认为王楠主张违约金数额过高，要求减少违约金。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、解除原被告所签《房屋买卖合同》及《装修补充协议》。

二、解除原被告和中介公司签订的《补充协议》。

三、杨兰在判决生效后三十日内返还原告王楠定金15万。

四、杨兰在判决生效后三十日内给付王楠违约金六万。

一审判决后，原被告均不服判决，上诉至北京市三中院，北京市三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

北京二手房纠纷律师靳双权案件点评：

北京二手房纠纷律师靳双权认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修补充协议》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当依照约定全面履行自己的义务。

在诉争房屋及补充协议的履行过程中，王楠和杨兰就诉争房屋的过户和搬家时间、房款的给付时间发生分歧，双方在未能协商一致的情况下，应当依照既有合同及协议履行相应的义务。王楠主张杨兰没有履行配合诉争房屋进行网签，导致和合同及协议未能继续履行。对此王楠向法院提交了中介公司员工的电话录音，根据录音内容可以看出中介公司的工作人员曾就双方之间的矛盾进行过协调，但双方当事人并没有就分歧协商一致。同时在网签日，中介公司的工作人员多次和杨兰联系要求配合网签，但杨兰置之不理，最终导致了双方没有完成网签。并且中介公司作为网签的义务人，对此事实予以认可，结合以上事实，可以认定杨兰拒绝配合网签，导致该合同没有继续履行，杨兰的行为已经构成违约，应当承担违约责任。

本案中杨兰声称合同没有履行均系王楠要求扣留5万元房款所引起，并申请了证人到庭作证，但仅凭证人的证言并不能证明其证明目的，且证人的证言亦存在矛盾之处，在没有其他证据佐证的情况下，杨兰的主张法院不应予以采信。

同时本案因杨兰的违约行为导致合同不能继续履行，王楠作为守约方有权要求解除合同及协议，现杨兰和中介公司亦同意解除合同，因此法院对此主张予以支持是正确的。因该合同被解除，杨兰应当将其收取的相应款项返还给王楠，法院的判决有事实和法律依据。同时杨兰应当支付王楠相应的违约金，杨兰提出约定的违约金过高，法院经审理后认定违约金确实过高，具体数额则由法院予以酌定。

综上，法院的判决是正确的。

律师提示：

央产房买卖合同纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。

当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。

央产房买卖合同纠纷律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。您也可以拨打央产房买卖合同纠纷律师靳双权的联系方式：1