央产房买卖合同纠纷律师靳双权解析一件央产房买卖合同案件

本文系二手房买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

案件介绍：

2015年2月7日，张雪（出卖人，甲方）、王蚌（买受人，乙方）在中介公司的居间服务下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：甲方将诉争房屋出售给王蚌，房屋性质为央产房，房屋成交价213万，乙方应当在合同签订当日向甲方支付定金21万。该合同附有一个签约提示，其中的交易风险提示中对买受方风险提示一条中写明：合同签署前，请君详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质为央产房、经适房、依照经适房管理的，务必在签约前要求出售方提供确认该房屋符合上市交易条件的证明资料。

合同签订当日，张雪（甲方）、王蚌（乙方）和中介公司（丙方）签订了一份《居间服务合同》，三方在合同中约定乙方向丙方支付居间服务费5万元。同日，三方有签订了一份《补充协议》，该补充协议中三方约定，经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方中任何一方如对另一方或者两方作出承诺，都会以补充协议、承诺书等相应的书面形式体现。三方不认可口头协议，且不存在任何形式的口头约定。同时三方在执行合同过程中如果有任何一方提出与买卖合同、居间合同抑或补充协议书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝。如果所提出的要求未被配合而拒绝履约，该行为视为违约行为。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已经支付的代理费。

合同签订之后，王蚌在合同签订日支付了购房定金21万，向中介公司支付了服务费5万。

后因该房屋产权单位不同意上市交易，三方协商未果后，王蚌将中介公司和张雪起诉至法院，诉求法院判令解除买卖合同，补充协议和居间合同，并要求张雪返还定金并依照合同约定支付10%的违约金20万，要求中介公司返还居间服务费，并要求张雪和中介公司支付持有其资金期间的利息。

庭审过程：

本案庭审中法院经审理后得知，诉争房屋的产权人为张雪，2002年3月18日，张雪和房屋的产权单位签订了买卖合同购买了诉争房屋。该合同中第4条约定，乙方若发生产权转移或者继承等变更，需要经过甲方和乙方所在单位同意，到房地产交易部门办理过户手续并缴纳相关费用。

庭审中张雪称2015年2月11日其和杨林到诉争房屋产权单位办理物业交接手续才得知该房屋现限制出售，只能卖给单位内部人员。为此，张雪提供了该单位关于出售房屋的有关文件证明其主张。其中一份名为《某单位出售已购公房管理有关问题的通知》中写明，经单位研究后决定，公房出售烦为仅限单位内部员工交易。

另，张雪在庭审中称其在签订买卖合同前在2014年11月7日得到了该房屋所在单位的批准，同时主张该通知系房屋产权单位内部通知，并没有向其所属单位通报，因此申请买房的请求单位是同意的。但张雪就其主张未提供相应证据加以证明。

王蚌和张雪在庭审中均表示同意解除合同和补充协议，中介则表示同意解除补充协议。

法庭经询问中介公司得知，中介在进行居间服务时审查了王艳辉的产权证并口头询问了该房屋是否具备上市条件，但未要求张雪提供盖房该房屋可以上市交易的书面材料。张雪则表示补充协议中约定的违约金过高，要求法庭酌减。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、解除王蚌和张雪所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

二、解除上述三方签订的《补充协议》和《居间服务合同》；

三、张雪在判决生效后十日内返还王蚌购房定金21万，并支付王蚌违约金5万。

四、中介公司在判决生效后十日内返还王蚌居间服务费等费用5万。

一审判决后，中介公司不服一审判决，上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

二手房交易纠纷律师靳双权案件点评：

二手房交易纠纷律师靳双权认为，上述《房屋买卖合同》、《补充协议》系王蚌和张雪及中介公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，因此合法有效。

在本案涉案合同履行过程中，因张雪不能取得诉争房屋的上市许可，导致双方无法办理房屋所有权转移登记手续，因此导致该合同履行存在障碍，庭审中三方当事人就解除合同达成一致，法院应当予以支持。在该合同解除之后，张雪应当将其所收受的21万定金返还给王蚌。

本案中出卖人张雪作为房屋所有权人，在出售该房屋时有义务审核该房屋是否具备上市条件，并及时向买受人说明情况，同时其原始购房合同中亦明确该房屋若出售或者继承时应当由售房单位和张雪单位的同意。张雪在签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，并非不可抗力。因此张雪应当承担违约责任。同时作为买受人的王蚌在明知该房屋系央产房的情况下亦应当要求王艳辉出示相应的央产房上市交易许可，但其并没有全面了解该房屋是否具备上市交易的相关信息，对合同的解除也存在一定过错。同时张雪主张合同约定的违约金过高，要求调低，法院结合双方当事人的过错程度予以调整是正确的。

在本案中的另一涉案当事人，中介公司，其作为专业的房地产经纪服务机构，在居间服务时并没有做到审慎并及时了解该房屋是否允许出售，且其没有充分履行风险提示和合理告知的义务，在居间服务合同中存在重大过失。因此对于王蚌要求解除三方所签居间服务合同并要求中介公司返还居间服务费的诉讼请求，法院应当予以支持。而王蚌要求张雪支付定金相应利息及要求中介公司支付居间服务费相应利息的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不应支持。

综上，法院的判决是正确的。

律师提示：

央产房买卖合同纠纷律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。

当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。

央产房买卖合同纠纷律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。您也可以拨打央产房买卖合同纠纷律师靳双权的联系方式：1