二手房专家律师靳双权评析一起阴阳合同案件

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

（一）案件事实

1、原告高红诉称，2013年6月3日，买方孙XX与高红通过经纪公司签订了北京市存量房屋买卖合同买卖西城区某诉争房屋，成交价为159万元，经纪公司想给买方避税，要把网签价做成85万元，高红要求以成交价进行网签，结果没有进行网签。在买方决定不买后，经纪公司让高红将5000定金退给了买方的父亲孙X。在买卖合同终止后，经纪公司应该及时主动地将高红的房屋核验在建委网上进行撤销，但经纪公司未经高红同意将高红的房屋在建委网上对外发布达二年时间。2015年5月，因处于核验状态，造成高红无法进行房屋交易。经纪公司要求14000元才撤销核验。且相关部门说必须通过经纪公司撤销房屋核验，否则只能通过法院起诉解决。出于无奈高红就给了经纪公司14000元，2015年5月19日撤销了房屋核验。经纪公司收取撤销房屋核验费用是违反建委有关规定的，其经调解，经纪公司退还高红7000元，高红还遭受7000元损失。经纪公司非法对外发布房源信息的行为，违反了房地产经纪管理办法的相关规定，并给高红造成了一定的经济损失，故诉请法院判令经纪公司赔付高红7000元。

2、被告经纪公司辩称，不是买方不买原告的房子，是原告不想卖了，不存在阴阳合同的事实，关于退款，也是协商退款的，有协议可以提交，是原告委托我们办理房源核验，到现在为止我们也没收到原告要求解除合同的通知，如果要是买方不买了，原告不会退还定金，我们做的所有事都是经过原告授权的，不同意原告的诉讼请求。

3、2013年6月8日，高红委托经纪公司办理涉案房屋的房源核验，高红签字的存量房房源核验委托书（2013年6月8日）内容有：“在房源核验撤销前，受托人有权发布委托人的房源信息和开展居间经纪活动；5.房屋所有权人可持房屋所有权证、身份证明原件到房屋所在地房屋行政主管部门单方撤销房源核验。”2013年6月26日，高红将收取的5000元定金退还给支付人。2015年5月19日，经纪公司收到高红支付的14000元，经纪公司开具的收据上记载：“西城区红莲南路XX合同解除撤销房源核验补偿款壹万肆仟元整。”同日，高红填写存量房房源核验委托书（2015年5月19日），委托经纪公司办理存量房房源核验撤销相关手续，撤销原因填写为房屋不再出售。

经纪公司提交关于退回7000元死亡的调解记录。

（二）法院观点

依据现有证据，能够证明高红与经纪公司之间存在居间合同关系。经纪公司办理房源核验及撤销房源核验的行为基于高红委托授权产生，不属违约行为。并且委托书上已经载明房屋所有权人可以自行办理撤销房源核验，故经纪公司没有过错。高红与经纪公司就合同纠纷已达成一致意见，并有互不追究任何责任的承诺，对双方具有约束力，均应遵守。综上，高红要求经纪公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

（三）判决结果

驳回高红的诉讼请求。

（四）安居房地产网律师靳双权点评

　《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本条规定了诚信履行的原则。诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。诚信履行原则，又导出履行的附随义务。当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。本案中，高红授权经纪公司，委托经纪公司进行核验，同时合同中明确记载了双方的权利义务，因此高红应严格按照合同履行自己的义务，其声称经纪公司对房屋进行核验而给自己造成损失，但是根据合同记载，其本身完全可以自行撤销核验，所以高红的主张违反了城实信用原则，不会被支持。其在与经纪公司达成协议退款后，由起诉追究经纪公司的责任，其主张亦违反了诚实信用原则，所以也不会得到法院的支持。

综上所述，靳律师认为法院的判决正确。

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