北京律师靳双权解析一起房屋买卖纠纷案件

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

（一）案件事实

1、原告杨小萍诉称：2012年12月10日，杨小萍与董军军、链家公司三方共同签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、存量房交易结算资金自行划转声明，购买董军军位于丰台区某诉争房屋，价款4000000元。签订合同后，支付了全部房款。董军军于约定期限2013年4月15日之前，多次拒绝配致使未完成过户，并涂毁杨小萍已经付税的发票。杨小萍认为，董军军变相提高房价，拒绝配合过户已构成根本违约。请求：1、判令董军军继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助办理房屋过户手续；2、判令董军军给付违约金800000元。

2、被告董军军辩称：杨小萍与链家公司欺瞒董军军，以2200000元价格进行网签，采取阴阳合同的方式偷逃税款，董军军才予以拒绝。杨小萍已不符合北京市新的限购政策，不具备购房资格。因此不同意杨小萍的诉讼请求。

3、被告王丽芳辩称：王丽与董军军原系夫妻关系，二人于2011年办理离婚手续，未分割诉争房，但是董军军出售诉争房屋，王丽在知情且在同意书上签字。

4、被告董军军反诉称: 杨小萍与与链家为了逃避税款，以虚假价格骗取网签，董军军才拒绝过户，后经多次催促，杨小萍与链家均未按照真实价格办理网签过户。杨小萍和链家公司的恶意串通偷逃税款的违法行为导致合同无法继续履行，董军军反诉要求：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、杨小萍返还F号房屋；3、杨小萍给付违约金800000元；4、判令杨小萍支付房屋占用费30000元。

5、原告杨小萍就反诉部分辩称：被反诉人依约履行全部付款义务，合同主要义务已履行，不存在违反约定或法定解除合同的情形，也不存在违约情形。2、杨小萍使用房屋系基于房屋买卖合同，不存在给付占有使用费的理由。

第三人链家公司述称：2012年12月10日，杨小萍与董军军共同委托链家公司办理网签，价格为2200000元。董军拒绝配合过户且涂毁杨小萍缴纳税款税票。

6、法院经审理查明：

董军军、杨小萍、链家公司签订《补充协议》，约定董军军擅自提高房屋交易价格的，应以相当于该房屋总价款的20%向杨小萍支付违约金。杨小萍、董军军、链家公司签订《居间服务合同》，约定双方授权链家公司办理网上签约手续。另，杨小萍、董军军与中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。

（二）庭审过程

庭审中，杨小萍提交董军军出具王丽芳同意出售涉案房屋的证明。

董军军主张不知情以2200000元价格完成网上签约。杨小萍提交《网上签约授权委托书》载明双方委托网上签约的成交价2200000元。董军军认可证据真实性，但称其签署的是空白委托书，成交价格是其签名后他人补充填写的。

董军军主张依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条，杨小萍不同意按照实际成交价格交纳税款，导致合同不能继续履行，因此要求解除合同，给付违约金及2013年2月1日至当年5月31日的房屋占有使用费。杨小萍要求继续履行，并且同意按照实际成交价格缴纳税款。

（三）法院观点

《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。

反诉一节，结合录音资料，可以认定董军军知晓网签价格为2200000元。董军军与杨小萍军同意按照实际成交价款缴纳税款，故本案并不符合《北京市存量房屋买卖合同》第九条的情形。不同意董军军解除合同要求违约金的请求。交付房屋日期早于合同约定日期，但董军军仅凭上述情形即要求杨小萍给付房屋占有使用费，没有相应依据。

本诉一节，杨小萍依约付款，同意按成交价缴纳税款，双方应依约履行。双方已经完成网签，故对董军军主张杨小萍不具备购房资格，不予采信。凭现有证据不能证明董军军有提高房屋价款行为。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

1、董军军于本判决书生效之日起十日内协助杨小萍将位于丰台区F号房屋转移登记至杨小萍名下。

2、驳回杨小萍其他诉讼请求。

3、驳回董军军反诉请求。

（四）安居房地产网靳双权律师点评：

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。

本案中，董军军在与杨小萍签订了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》应该严格按照合同，履行自己的义务，但是董军军在后续的合同履行过程中，以网签价格与实际价格不相符为借口拒绝配合过户，但是在庭审提交的证据中，又证明其对网签价格是知情的，所以其解除合同的请求不会得到支持，而杨小萍以董军军提高合同价格为由主张违约金，亦没有提充分的证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。所以，董军军与杨小萍的主张均不会得到支持。

综上所述，法院的判决正确。

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